別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 9-3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 43,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市潮見５丁目１番３８外 ②地積 　(㎡) 1,629   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の営業所、 倉庫等の混在する地 域 北西16m市道、背面道 水道、ガス、下水 木更津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   230 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 流通業務を主体とする工業地 域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫及び物流関連の営業所等のほか、商業施設も混在する工業地域であり、特段の地域要因の変化は認められな いため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市ならびに内房における周辺市の工業地域である。需要者は工業事業、物流事業に従事する企業 が中心であるが、市内の工業地の供給は少ない状態であり、潜在的な需要は旺盛であるものの土地取引は少ない。特に 規模がまとまった新規の工業地の取引はまれである。中心価格帯は、個別性が強く、規模によっても変動が大きく総額 取引としての把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から試算された比準価格は、工業地の取引実態を反映し、実証的で規範性の ある価格である。収益還元法について、周辺においては自社工場・倉庫が大部分を占め、賃貸市場が未成熟で収益性も 乏しく、適正な賃料水準を把握し得ないため適用を断念した。よって、本件では実証的で規範性の高い比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [102.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気改善の兆候もみられるなかで地域経済の 活性化、電子商取引の拡大化等により主に物 流施設用地への需要は底堅い。 幹線道路を介して木更津市中心部へのアクセ スに優れた工業地で、特にまとまった土地へ の需要は強く、地価は強含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％