別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 木更津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 9-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市潮見２丁目１０番２外 ②地積 　(㎡) 4,922   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所、営業所兼倉 庫 Ｓ2 公的機関事務所、営 業所、倉庫等が混在 する地域 南16m市道 水道、ガス、下水 木更津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫のほか公共施設も混在する工業地域で、今後も大きな変化なく推移するものと思われる。地価動向とし ては、景気回復傾向から当面は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線沿線の臨海工業地域のうち木更津市内を中心として、その隣接市域等の工業地域に広範囲に 及ぶ。需要者の中心は、地元の中小企業のほか、工場・倉庫・作業所等の事業用地を求める大手企業等も含まれる。景 気回復傾向から土地需要は強含みで、コロナ禍による不透明感もあるが、地価は上昇傾向が継続している。工業地取引 が稀少で、規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用が中心の工業地域で、賃貸を前提とした収益価格が市場における取引の指標となっていないため、収益価格は 試算しなかった。近隣地域は、自己使用を前提とする取引が中心であることから、実証的で説得力の高い比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市内の工業地は、コロナ禍による先行 き不透明感もあるが、近時の景気回復傾向を 受け、需給関係は比較的堅調に推移している 。 流通関係倉庫等を中心とする工業地域で、地 域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％