鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７０９０９５４２ -311	木更津市		更地	（　）	ほぼ台形	南8.2m市道、西6m、北西6m、三方路		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	２２１０９０６７８７ -39	君津市		更地	（　）	長方形	西31m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２１０９０６７８７ -35	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０９０６７８７ -64	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２２１０９７７２５ -36	木更津市		建付地	（　）	不整形	北24m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,559	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	40,549	100 [ 94.0]	43,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,100
b	(　 ) 70,370	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	65,060	100 [ 151.5]	42,944		42,900
c	(　 ) 56,254	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,492	100 [ 133.0]	43,227		43,200
d	(　 ) 6,131	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 17.0]	100 [ 80.0]	45,261	100 [ 105.4]	42,942		42,900
e	(　 ) 56,989	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	63,891	100 [ 146.8]	43,522		43,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,100 円／㎡]

木更津 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,580,847	1,274,999	5,305,848	4,903,140	402,708	（　0.9711） 391,070	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,981,020 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	189.00	ＬＳ2	343.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	14.1 m x 21.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階はワンルームタイプの住戸（計５戸・平均専有面積２６．９６㎡）の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

１階は共用部分なし、２階は共用部分考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.00	100.0	189.00	1,875	354,375	3.0	1,063,125
							0.0	0
2～ 2	居宅	154.80	87.1	134.80	1,750	235,900	1.0	235,900
							1.0	235,900
～

～

～

計		343.80	94.2	323.80		590,275		1,299,025
								235,900

⑨年額支払賃料	590,275 円　×　12ヶ月　＝　 7,083,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,083,300 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 587,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,495,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,299,025 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,912 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 73,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,580,847 円　　　　（　 24,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０９５４２　　　　-7	1,800 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,855	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９０９５４２　　　　-8	1,797 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,895
c	２２１０９０９５４２　　　　-10	1,516 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,895

木更津 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	323,000 円	64,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	212,499 円	7,083,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,100 円	64,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,274,999 円　（　　　　　　 4,653 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,600,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 343.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,903,140 円（　　　　　 17,895 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,580,847 円
②総費用	1,274,999 円
③純収益　①－②	5,305,848 円
④建物等に帰属する純収益	4,903,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	391,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,981,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
木更津 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 5-10

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　青沼　貴仁

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市朝日２丁目１４１番３外｢朝日２－２－２３｣				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車場整備地区
	1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ3	小規模店舗のほか一般住宅も見られる商業地域	南7m市道	水道、ガス、下水	木更津 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.1 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 274 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

木更津駅北東方

720m

法令

規制

近商
(80,200)
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗及び戸建住宅等が連たんする住商混在の近隣商業地域である。当該地域においては特別な変動要因もな
く現状を維持すると思料する。また、木更津市の人口増加に伴い地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、君津市、木更津市の駅徒歩圏及び幹線道路沿いの近隣商業地域である。当該地域は、自己利用目的の事
業者が中心であるため、取引件数は少ない。また、中心となる需要者は自己利用目的の事業者又は個人となる。当該地
域の店舗等の入替えはなく安定している。地価は堅調に推移していくものと思料する。店舗の用途、規模等により取引
される価格はさまざまで、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅徒歩圏の低層店舗等が立地する近隣商業地域であるため、自用の建物が大半であり建物仕様等はさまざ
まである。収益価格の試算に当たってこれらの要素が適切に反映されず、精度の低いものとなった。試算価格の調整に
あっては、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地及び周辺の地価
動向との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　木更津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,500 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[147.2]

[100.0]
100

41,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍であるが市外からの転入者により木
更津市の人口は増加傾向にある。新興住宅地
を中心に取引は旺盛で、地価は上昇傾向にて
推移している。

当該地域については駅徒歩圏の近隣商業地域
であり、堅調な需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.8
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９０９２６８ -80	木更津市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、東3m、角地		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	２２１０９７３２７ -51	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
c	２１７０９０６７８７ -302	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		準住居高度地区2種 (60,200)
d	２２１０９０６７８７ -90	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,378)
e	２１７０９０６７８７ -328	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,732	100 [ 100.2]	43,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,600
b	(　 ) 43,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,231	100 [ 101.9]	41,444		41,400
c	(　 ) 51,826	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,122	100 [ 118.6]	44,791		44,800
d	(　 ) 44,620	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,709	100 [ 110.6]	40,424		40,400
e	(　 ) 43,478	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,695	100 [ 104.1]	41,974		42,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

木更津 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,381,507	1,111,690	5,269,817	4,847,440	422,377	（　0.9711） 410,170	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,370,816 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	189.00	ＬＳ2	343.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	14.1 m x 21.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階はワンルームタイプを５戸（１住戸平均約２６㎡）を想定した。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

２階部分は内廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.00	100.0	189.00	1,850	349,650	3.0	1,048,950
							0.0	0
2～ 2	居宅	154.80	87.1	134.83	1,700	229,211	1.0	229,211
							0.0	0
～

～

～

計		343.80	94.2	323.83		578,861		1,278,161
								0

⑨年額支払賃料	578,861 円　×　12ヶ月　＝　 6,946,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,946,332 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,369,786 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,278,161 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,381,507 円　　　　（　 23,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９１０２９６　　　　-45	3,025 ( 3,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	2,054	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９５４５０　　　　-5	2,388 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,862
c	２２１０９８１７９　　　　-8	1,980 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,684

木更津 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,000 円	63,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,390 円	6,946,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 442,400 円	63,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,111,690 円　（　　　　　　 4,057 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 343.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,847,440 円（　　　　　 17,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,381,507 円
②総費用	1,111,690 円
③純収益　①－②	5,269,817 円
④建物等に帰属する純収益	4,847,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,370,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）