鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９７７２５ -29	木更津市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
b	２１７０９０６７８７ -320	木更津市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、南東12m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２１７０９０６７８７ -301	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１０９７７２５ -37	木更津市		更地	（　）	不整形	東6.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,378)
e	２１７０９０６７８７ -327	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,654	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	83,539	100 [ 83.3]	100,287	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 67,999	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	70,793	100 [ 70.9]	99,849		99,800
c	(　 ) 90,751	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,386	100 [ 95.4]	95,792		95,800
d	(　 ) 89,941	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100,434	100 [ 97.6]	102,904		103,000
e	(　 ) 76,872	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	74,581	100 [ 76.2]	97,875		97,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

木更津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,486,457	3,541,961	12,944,496	11,592,000	1,352,496	（　0.9750） 1,318,684	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	27,472,583 円　　　　（　 78,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	260.51	Ｓ3	781.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	17.6 m x 20.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所の、それぞれフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 95.2 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.51	95.2	248.09	2,390	592,935	5.0	2,964,675
							0.0	0
2～	事務所	260.51	95.2	248.09	1,880	466,409	3.0	1,399,227
							0.0	0
3～	事務所	260.51	95.2	248.09	1,750	434,158	3.0	1,302,474
							0.0	0
～

～

計		781.53	95.2	744.27		1,493,502		5,666,376
								0

⑨年額支払賃料	1,493,502 円　×　12ヶ月　＝　 17,922,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,922,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,487,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,434,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,666,376 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,486,457 円　　　　（　 46,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９５４５０　　　　-5	2,388 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９５４５０　　　　-6	3,327 ( 3,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,516
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木更津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	537,661 円	17,922,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,541,961 円　（　　　　　　 10,062 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 781.53 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,592,000 円（　　　　　 32,932 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,486,457 円
②総費用	3,541,961 円
③純収益　①－②	12,944,496 円
④建物等に帰属する純収益	11,592,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,352,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,318,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,472,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
木更津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 5-3

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　由

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市東中央２丁目３番１２｢東中央２－３－２０｣				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	診療所兼住宅ＲＣ2	中規模店舗事務所、駐車場が混在する商業地域	南西24m県道	水道、下水	木更津 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４ｍ県道

交通

施設

木更津駅東方

530m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅に接近した店舗、事務所用途の商業地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維
持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域及び商住
混在地域である。想定される主な需要者は地元法人、地元個人事業者等である。木更津市内の人口増加による住宅地需
要増から需給関係は逼迫しており、地価は堅調に推移すると思料する。用途の混在性故、需要者の多様性が認められる
ことから市場の中心価格帯は取引動機により様々に形成され、概してその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗、事業所、事務所等が混在する商業地域であるが、地域内用途混在性のため、収益建物の想定がやや困難
であることやその他想定要素が一様ではないため、精度にやや難点が残る。従って本件においては市場の実態を反映し
た実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動
産市場の需給は堅調に推移している。

駅周辺の商業地は郊外型に比べ新規出店は少
ないが利便性等の観点から需給はやや逼迫し
地価は緩やかな上昇傾向を辿っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９７７２５ -29	木更津市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
b	２１７０９０６７８７ -320	木更津市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、南東12m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２１７０９０６７８７ -301	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２２１０９７７２５ -37	木更津市		更地	（　）	不整形	東6.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,378)
e	２１７０９０６７８７ -327	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,654	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	83,539	100 [ 86.3]	96,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,800
b	(　 ) 67,999	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	70,793	100 [ 84.2]	84,077		84,100
c	(　 ) 90,751	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,386	100 [ 87.8]	104,084		104,000
d	(　 ) 89,941	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100,434	100 [ 85.5]	117,467		117,000
e	(　 ) 76,872	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	74,581	100 [ 84.5]	88,262		88,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -1.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

木更津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,069,752	3,466,395	12,603,357	11,316,000	1,287,357	（　0.9750） 1,255,173	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	26,149,438 円　　　　（　 74,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗　事務所	260.51	Ｓ3	781.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	17.6 m x 20.0 m	前面道路：県道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２、３階：事務所を想定

⑦有効率　 95.2 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.51	95.2	248.01	2,170	538,182	5.0	2,690,910
							0.0	0
2～ 2	事務所	260.51	95.2	248.01	1,900	471,219	3.0	1,413,657
							0.0	0
3～ 3	事務所	260.51	95.2	248.01	1,800	446,418	3.0	1,339,254
							0.0	0
～

～

計		781.53	95.2	744.03		1,455,819		5,443,821
								0

⑨年額支払賃料	1,455,819 円　×　12ヶ月　＝　 17,469,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,469,828 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,449,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,019,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,443,821 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,069,752 円　　　　（　 45,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９５４５０　　　　-5	2,388 ( 2,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,179 円/㎡　月額支払賃料（　 2,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１０９０９５４２　　　　-101	2,081 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,178
c	２２１０９８１７９　　　　-3	2,254 ( 2,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	2,173

木更津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	524,095 円	17,469,828　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,466,395 円　（　　　　　　 9,848 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 781.53 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,316,000 円（　　　　　 32,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,069,752 円
②総費用	3,466,395 円
③純収益　①－②	12,603,357 円
④建物等に帰属する純収益	11,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,287,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,149,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,300 円／㎡）