別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 木更津 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 3-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木更津市桜井字山王谷７１８番１外 ②地積(㎡) 2,465  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 畑 既成住宅地域に隣接する畑の多い地域 北東3m道路 水道 木更津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ３ｍ道路 交通 施設 木更津駅南西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は、開発素地としての競争力のやや劣る現況の農地である。特段の地域要因の変動は予想されず、当面 は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 畑（現況）、戸建住宅地（転換、造成後） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,720 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び隣接市内の既成住宅地に接近する宅地見込地等である。主たる需要者は、開発事業者であ るが、木更津市内では、大規模土地区画整理事業等により分譲が行われており、当該地域の開発を積極的に取得する不 動産業者は少ないと思われる。宅地見込地は、造成の難易等の個別性が強く、かつ、取引主体や画地規模によって取引 価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を収集して試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格であ る。一方、控除方式による試算価格は、開発業者の投下資本収益に基づく価格であり、有効宅地化率、造成工事費、転 換後の宅地価格等、十分な検討を行ったが想定要素が多く精度はやや劣る。以上を勘案し、比準価格を標準とし、控除 方式による試算価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響があるものの、持ち直し の動きが続いている。木更津市はアクアラインやテ レワーク等の効果により人口は増加傾向である。 木更津市郊外の住宅地の中に農地が存する地域で、 地域要因に特段の変動はなく、地価は概ね横ばい傾 向で推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他