別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -38 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市金田東４丁目１９番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、空 地が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心に区画整然とした新興住宅地域であり、周辺に見受けられる空地も開発が進むものと思料する。 新型コロナの影響もあり地価上昇は鈍化していたが、人口増加傾向等を背景に取引は復調している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね、木更津市・袖ケ浦市においてＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要 者は３０～４０代前後の一次取得者であり、地元居住者を中心に対岸の県外や君津市等の周辺市域からの流入も見受け られる。新型コロナの影響もあり地価上昇は鈍化していたが、人口増加等を背景に取引は復調している。需要の中心価 格帯は、土地が１９０㎡程度で９５０万円前後、新築戸建住宅で３，０００～３，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似の住宅地域における取引事例に基づき、要因比較等を適切に行って試算された実証的 で説得力のある価格である。主たる需要者の属性や比較的小さい画地規模等を勘案すると、自用の住宅用地の取引が中 心であり、賃貸目的の共同住宅等の敷地としての取引は事業収支の観点から採算が難しいため、収益還元法の適用は断 念した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [111.0] [100.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアラインの利便性向上、大型商業施設の 進出等による人口流入が地域経済に貢献して いる。取引は新型コロナの影響から復調する 傾向にある。 区画整然とした新興の住宅地域であり、今後 も熟成度は増していくものと思料される。新 型コロナの影響もあり一時鈍化していた地価 上昇は復調。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％