別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -35 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市清見台東３丁目８番５ ｢清見台東３－８－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 木更津 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.4 ｍ、奥行　約　　  11.2 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 木更津駅東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。当該地域の需要は堅調に推 移しており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市及び君津市のＪＲ君津駅及び木更津駅圏内の閑静な住宅地域である。需要者の中心は市内及び 隣接市のファミリー層であり、市外及び県外からの転入者は少ない。区画整然とした住宅地域のため底堅い需要があり 、土地は比較的安定的に推移している。土地は１５２㎡で７００万円程度、新築住宅は少ないが、３，０００万円程度 が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内における自己使用目的で取引された信頼性の高い取引事例を収集した。一方、対象標準地の画地規模では敷 地内に戸数以上の駐車場を確保できず、駐車場付の共同住宅の想定が困難のため、収益価格は試算しない。快適性を重 視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [101.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍であるが市外からの転入者により木 更津市の人口は増加傾向にある。新興住宅地 を中心に取引は旺盛で、地価は上昇傾向にて 推移している。 木更津市の区画整理事業が行われた区画整然 とした住宅地域であり、地域要因に格別な変 動要因はないが、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％