別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -33 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市小浜字浜ノ谷３１３番 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 東4m市道 水道 木更津 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    95 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 木更津駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予 測される。地価水準は市内の人口増に伴い横ばい乃至上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね木更津市・君津市内の住宅地域の圏域と判断した。市場においては、地縁、血縁関係がある者によ る需要が大半である一方、同一需給圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は土地が約４００㎡で８００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は最寄木更津駅徒歩圏から外れている住宅地域であり、収益用不動産としての賃貸建物の想定が適さないことか ら収益価格は試算しなかった。市場では小規模画地については自己使用目的での取引が中心となり、居住の快適性、利 便性等が重視される。従って本件では、地価実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [177.8] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあってもアクアライン効果や人口 増等により、新規区画整理地を中心に市場は 堅調に推移しており、その影響は周辺住宅地 にも波及。 区画整然とした住宅地域であり、最寄駅から はやや遠隔にあるが、地価は横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  -1.2 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％