別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 木更津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -32 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市清見台南３丁目１０番４ ｢清見台南３－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 木更津 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台にある区画整然とした閑 静な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 木更津駅東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域であるが、周辺の社宅等跡地が小規模開発されて戸建住宅として の新規分譲が増加している。地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市、君津市のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に 居住する３０～４０歳代前半の第一次取得者であるが、買換え需要、同一需給圏外からの転入需要も見られる。隣接す る新興区画整理地中心部で商業施設の集積が進み、周辺において社宅等跡地を開発した新規分譲も見られるが、需給は 強含みで推移している。需要の中心は土地が９００～１，０００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難 であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると 思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従っ て市場の需給動向をも踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　木更津 -2                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果による世界的有名企業の進 出で、近隣市からの転入に加え、県外からの 転入需要もあり、需給は強含みで推移してい る。 閑静な住宅地域であり、新興区画整理地にも 近く需要は強含みである。周辺に社宅跡地等 の開発新規分譲が見られ、地価は強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +1.1 ％