鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７０９０６７８７ -319	木更津市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２１７０９７３２７ -326	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２１７０９０６７８７ -315	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
d	２２１０９０６８９８ -3	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２２１０９０９５４２ -60	木更津市		更地	（　）	不整形	北東7.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,371	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	56,845	100 [ 115.9]	49,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 61,101	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	61,827	100 [ 115.9]	53,345		53,300
c	(　 ) 62,389	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,325	100 [ 125.8]	50,338		50,300
d	(　 ) 42,577	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,003	100 [ 87.3]	49,259		49,300
e	(　 ) 48,401	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	53,230	100 [ 104.4]	50,987		51,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

木更津 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,806,550	558,600	2,247,950	2,096,380	151,570	（　0.9711） 147,190	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,003,878 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.48	ＬＳ2	158.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	12.3 m x 18.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの住戸４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.48	100.0	79.48	1,430	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
2～ 2	居宅	79.48	100.0	79.48	1,500	119,000	1.0	119,000
							1.0	119,000
～

～

～

計		158.96	100.0	158.96		233,000		233,000
								233,000

⑨年額支払賃料	233,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,796,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,796,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 244,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,695,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,806,550 円　　　　（　 12,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９５４５０　　　　-9	1,165 ( 1,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９５４５０　　　　-10	1,188 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木更津 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,000 円	28,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,200 円	2,940,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,600 円　（　　　　　　 2,418 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,096,380 円（　　　　　 9,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,806,550 円
②総費用	558,600 円
③純収益　①－②	2,247,950 円
④建物等に帰属する純収益	2,096,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,003,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
木更津 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 -31

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　由

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市太田１丁目１４番５｢太田１－１４－５｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	木更津 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.3 ｍ、奥行　約　　 18.9 ｍ、規模　　 231 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

木更津駅東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、木更津駅までの接近性は比較的は良好であることなどから、堅調
な需要があり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は君津市・木更津市におけるＪＲ各駅を最寄駅とする住宅地域である。中でも市街地の区画整然とした大規
模な住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、３０～４０代の第一次取得者で、木更津市内及び近隣接市からの
流入層も多い。地域開発が進み供給も盛んであるが、人気のある地域のため需給は逼迫しており、地価は上昇傾向であ
る。需要の中心は土地が約２３１㎡で１１７０万円程度、新築戸建住宅は２５００～３５００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の近隣地域は、共同住宅が混在するも戸建住宅が多く居住の快適性に重点のある地域である。対象標準地は
駅に接近した住宅地で収益を目当てとした共同住宅の敷地よりも自用地の取引客体となると考える。収益価格の試算で
は比準価格との間に大きな開差が現れ、収益性に適さない標準地である事が立証された。周辺地域の現実の取引事例に
よる比準価格を標準とし収益価格は参考に代表標準地との均衡にも注意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　木更津 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[110.7]

[100.0]
100

50,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動
産市場の需給は堅調に推移している。

利便性や駅接近性で優位にあり、需要は厚く
、変動率も相対的に高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９７３２７ -35	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西10m、北6m、三方路		１低専地区計画等 (60,100)
b	２２１０９７７２５ -21	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、北6m、角地		１低専 (60,100)
c	２１７０９７３２７ -315	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０９７７２５ -28	木更津市		更地	（　）	不整形	南東6.2m市道、南6.2m、角地		１低専 (60,100)
e	２２１０９０６８９８ -1	木更津市		更地	（　）	長方形	北東16m市道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,716	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	49,640	100 [ 96.4]	51,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,500
b	(　 ) 47,279	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,769	100 [ 95.7]	48,870		48,900
c	(　 ) 44,186	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	50,058	100 [ 96.0]	52,144		52,100
d	(　 ) 44,822	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	47,089	100 [ 95.5]	49,308		49,300
e	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,877	100 [ 102.2]	46,846		46,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

木更津 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,817,078	558,555	2,258,523	2,096,380	162,143	（　0.9711） 157,457	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,213,408 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.48	ＬＳ2	158.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	12.3 m x 18.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫの住戸４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.48	100.0	79.48	1,430	113,656	1.0	113,656
							1.0	113,656
2～ 2	居宅	79.48	100.0	79.48	1,500	119,220	1.0	119,220
							1.0	119,220
～

～

～

計		158.96	100.0	158.96		232,876		232,876
								232,876

⑨年額支払賃料	232,876 円　×　12ヶ月　＝　 2,794,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,794,512 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　％　＝　　 231,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,706,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,876 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,876 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,817,078 円　　　　（　 12,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０６７８７　　　　-4	1,671 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９０６７８７　　　　-5	1,280 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,506
c	２２１０９０９２６８　　　　-103	1,375 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,478

木更津 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,000 円	28,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,155 円	2,938,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,555 円　（　　　　　　 2,418 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,096,380 円（　　　　　 9,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,817,078 円
②総費用	558,555 円
③純収益　①－②	2,258,523 円
④建物等に帰属する純収益	2,096,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,213,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）