別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -27 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　安藤　泰斗   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真里谷字内屋敷８３８番 ②地積 　(㎡) 647   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4.8m市道 水道 馬来田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も多く見られる農家住宅 を主体とした住宅地域。 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 馬来田駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 木更津市郊外の旧来からの農家住宅を主体とする地域であり、特段の地域要因の変動もなく、当面は現状を維持 するものと思料する。地価動向についても、需要は弱く取引は低調であり、概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市から袖ケ浦市、君津市にかけてのＪＲ久留里線沿線の各駅を駅勢圏とする住宅地域及びその周 辺地域と判定した。主たる需要者は同一需給圏内に地縁・血縁を有する地元居住者等であり、同一需給圏外からの転入 は少ない。旧来からの農家住宅が多く、生活利便性や市中心部への接近性等に劣り、土地需要は弱く取引は少ない。中 心価格帯を見出すことは困難であるが、土地単価は概ね１０，０００円／㎡～１５，０００円／㎡前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とする地域の取引事例は比較的乏しいため同一需給圏内の類似地域等より広域的に選択しているが、本 件比準価格は、要因比較等も適切になされており、実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性を勘案する と、自用の住宅用地の取引が中心で、賃貸目的の共同住宅等の敷地としての取引は想定し難く、収益還元法の適用は断 念した。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアラインの利便性向上、大型商業施設の 進出等による人口流入が地域経済に貢献して いる。取引は新型コロナの影響から復調する 傾向にある。 木更津市郊外の既存の農家住宅を中心とした 地域であり、取引は少なく、地域要因に特段 の大きな変動も認められず、地価は概ね横ば いと推察される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.6 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％