別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -25 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅や貸家の他分譲 地も介在する農地の 多い地域 北5.6m市道 水道、ガス 巌根 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．６ｍ 市道 交通 施設 巌根駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内にあって住宅の背後に農地も多い地域である。行政上の各種規制により地域の環境が大きく変動する ことは考えにくく、現況の姿を維持するものと予測する。地価は緩慢な需給関係より横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市・木更津市における市街化調整区域内の住宅地域である。中でも木更津市北部周辺の比較的生活利 便性の高い住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、同一需給圏内に居住する地縁血縁関係のある層と思料され る。行政的規制より宅地分譲が困難な地域であるため、需給は緩慢としており、地価は微減傾向である。需要の中心は 土地が約３３０㎡で６３０万円前後と把握され、土地付建物物件は供給が少なくその価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅、アパート等が混在する地域であるが、市街化調整区域内にあり、建物用途等の行政法上の制約があり、 賃貸市場も未成熟なため、収益価格は適用を断念した。価格形成においては、居住の快適性、利便性等が重視される。 従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに市場性に留意するとともに代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 58.6] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動 産市場の需給は堅調に推移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に変動なく、住宅供給及び需要も緩慢な動 きである。地価は横這い傾向に至る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 -40.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％