鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７０９７３２７ -317	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
b	２２１０９０９２６８ -81	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	２２１０９０６７８７ -35	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２１７０９０６７８７ -318	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
e	２２１０９５４５０ -76	木更津市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,492	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	39,912	100 [ 89.4]	44,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 44,817	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,121	100 [ 99.6]	44,298		44,300
c	(　 ) 56,254	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,435	100 [ 125.4]	45,801		45,800
d	(　 ) 46,780	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	45,534	100 [ 103.5]	43,994		44,000
e	(　 ) 27,681	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	45,502	100 [ 104.0]	43,752		43,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,400 円／㎡]

木更津 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,653,801	533,364	2,120,437	2,023,080	97,357	（　0.9711） 94,543	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,929,449 円　　　　（　 8,890 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	ＬＳ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	15.6 m x 13.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプの住戸を４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.52	100.0	74.52	1,500	111,780	2.0	223,560
							1.0	111,780
2～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,600	119,232	2.0	238,464
							1.0	119,232
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		231,012		462,024
								231,012

⑨年額支払賃料	231,012 円　×　12ヶ月　＝　 2,772,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,772,144 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,542,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	462,024 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,653,801 円　　　　（　 12,229 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０６７８７　　　　-6	1,243 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,566 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９１０２９６　　　　-53	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,523
c	２２１０９０６７８７　　　　-3	1,739 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,626

木更津 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	27,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,164 円	2,772,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,600 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,364 円　（　　　　　　 2,458 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,023,080 円（　　　　　 9,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,653,801 円
②総費用	533,364 円
③純収益　①－②	2,120,437 円
④建物等に帰属する純収益	2,023,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,929,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,890 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
木更津 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 -22

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　井村　弘範

TEL.

鑑定評価額

9,610,000 円

１㎡当たりの価格

44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市請西２丁目２１番２｢請西２－２１－３｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか空地も多い住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	木更津 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 80 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

木更津駅南東方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、今後も利用状況に大きな変化はない。需給が逼迫しているこ
とから当面、地価動向は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を勢圏とする住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。需要者の
中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者のほか外部からの転入者も多い。居住環境が比較的良好なこと
から根強い需要があり、低金利等の政策効果もあって、コロナ禍にあっても需給は逼迫傾向にある。需要の中心となる
価格帯は、土地は２２０㎡程度で９６０万円前後、新築の戸建では３０００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試
算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得
力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　木更津 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[126.1]

[100.0]
100

44,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

木更津市内の住宅地は、コロナ禍にあっても
アクアライン効果等により根強い需要があり
、住環境に優れる地域を中心に地価上昇が継
続している。

戸建住宅中心の区画整然とした住宅街で、地
域要因に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７０９７３２７ -317	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
b	２２１０９７３２７ -32	木更津市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専地区計画等 (60,100)
c	２２１０９０９２６８ -65	木更津市		更地	（　）	ほぼ整形	西5m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２１７０９０９５４２ -61	木更津市		建付地	（　）	長方形	南西29m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,492	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	39,912	100 [ 89.4]	44,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 46,199	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	45,666	100 [ 102.4]	44,596		44,600
c	(　 ) 48,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,614	100 [ 112.6]	43,174		43,200
d	(　 ) 44,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,300	100 [ 98.3]	44,049		44,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

木更津 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,634,371	523,700	2,110,671	1,979,100	131,571	（　0.9711） 127,769	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,607,531 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	ＬＳ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	217 ㎡	15.6 m x 13.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプの住戸４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.52	100.0	74.52	1,430	107,000	1.0	107,000
							1.0	107,000
2～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,495	111,000	1.0	111,000
							1.0	111,000
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		218,000		218,000
								218,000

⑨年額支払賃料	218,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,616,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,616,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 229,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,530,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	218,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,452 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,634,371 円　　　　（　 12,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９５４５０　　　　-11	896 ( 858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.3]	100 [ 75.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９５４５０　　　　-12	1,020 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木更津 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,800 円	2,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,700 円　（　　　　　　 2,413 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,979,100 円（　　　　　 9,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,634,371 円
②総費用	523,700 円
③純収益　①－②	2,110,671 円
④建物等に帰属する純収益	1,979,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,607,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）