鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木更津 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０９７３２７ -27	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２１７０９０６７８７ -318	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
c	２１７０９７７２５ -310	木更津市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０９０９５４２ -62	木更津市		建付地	（　）	不整形	北東12.1m市道、南西6m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
e	２２１０９７７２５ -20	木更津市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,933	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,456	100 [ 106.7]	37,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,300
b	(　 ) 46,780	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	46,015	100 [ 119.0]	38,668		39,100
c	(　 ) 37,666	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,815	100 [ 99.6]	37,967		38,300
d	(　 ) 34,136	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.5]	39,286	100 [ 103.4]	37,994		38,400
e	(　 ) 34,685	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,136	100 [ 92.8]	37,862		38,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

木更津 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,527,426	700,149	2,827,277	2,748,660	78,617	（　0.9711） 76,345	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,558,061 円　　　　（　 6,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.36	ＬＳ2	198.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	247 ㎡	13.7 m x 17.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプの住戸（６戸・各３３．１２㎡）の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を採用したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.36	100.0	99.36	1,438	142,880	1.0	142,880
							1.0	142,880
2～ 2	居宅	99.36	100.0	99.36	1,510	150,034	1.0	150,034
							1.0	150,034
～

～

～

計		198.72	100.0	198.72		292,914		292,914
								292,914

⑨年額支払賃料	292,914 円　×　12ヶ月　＝　 3,514,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,514,968 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 306,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,388,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,914 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,914 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 138 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,527,426 円　　　　（　 14,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０９５４２　　　　-11	1,331 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９０９５４２　　　　-12	1,391 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,546
c	２２１０９０９５４２　　　　-13	1,232 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,449

木更津 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	36,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,849 円	3,694,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 700,149 円　（　　　　　　 2,835 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,748,660 円（　　　　　 11,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,527,426 円
②総費用	700,149 円
③純収益　①－②	2,827,277 円
④建物等に帰属する純収益	2,748,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,558,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,310 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
木更津 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木更津 -12

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　陽子

TEL.

鑑定評価額

9,410,000 円

１㎡当たりの価格

38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木更津市清川２丁目８番９｢清川２－８－８｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	区画整然とした中規模一般住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	上総清川 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

上総清川駅南方

500m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、閑静な住宅地域として成熟しており地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状が維
持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,480 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、木更津市内のＪＲ内房線、ＪＲ久留里線の各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。主たる需要者は自
己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心となっている。当該地域は市街地中
心部へ交通アクセスが比較的良好であることなどから安定した需要が見込まれると思料する。需要の中心となる価格帯
は、取引規模は約２５０㎡程度で、総額は９５０万円前後、新築戸建は２，７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から
適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事
例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よっ
て、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　木更津 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[148.8]

[101.0]
100

37,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響があるものの、持
ち直しの動きが続いている。木更津市はアク
アラインやテレワーク等の効果により人口は
増加傾向である。

地域要因の特段の変動はなく、将来において
も現状が維持されるものと予測する。地価は
やや上昇傾向で推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

木更津 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７０９７７２５ -310	木更津市		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２２１０９０９２６８ -81	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.2m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	２２１０９７３２７ -26	木更津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０９０９５４２ -62	木更津市		建付地	（　）	不整形	北東12.1m市道、南西6m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
e	２１７０９７３２７ -317	木更津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,666	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,231	100 [ 99.6]	38,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,800
b	(　 ) 44,817	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,121	100 [ 116.3]	37,937		38,300
c	(　 ) 42,762	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,228	100 [ 114.7]	37,688		38,100
d	(　 ) 34,136	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.5]	39,286	100 [ 104.4]	37,630		38,000
e	(　 ) 32,492	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	39,912	100 [ 107.1]	37,266		37,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,100 円／㎡]

木更津 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,398,406	674,107	2,724,299	2,643,520	80,779	（　0.9711） 78,444	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,600,898 円　　　　（　 6,480 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木更津 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.36	ＬＳ2	198.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	247 ㎡	13.7 m x 17.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２Ｋ、専有面積３３．１２㎡、６戸のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.36	100.0	99.36	1,400	139,104	1.0	139,104
							1.0	139,104
2～ 2	居宅	99.36	100.0	99.36	1,435	142,582	1.0	142,582
							1.0	142,582
～

～

～

計		198.72	100.0	198.72		281,686		281,686
								281,686

⑨年額支払賃料	281,686 円　×　12ヶ月　＝　 3,380,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,380,232 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 295,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,264,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,686 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,686 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,398,406 円　　　　（　 13,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０９０６７８７　　　　-3	1,739 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [123.6]	100 [103.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０９１０２９６　　　　-53	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [104.9]	100 [100.0]	1,530
c	２２１０９１０２９６　　　　-42	1,059 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.8]	100 [ 71.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,319

木更津 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,000 円	35,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,807 円	3,560,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,107 円　（　　　　　　 2,729 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 198.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,643,520 円（　　　　　 10,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,398,406 円
②総費用	674,107 円
③純収益　①－②	2,724,299 円
④建物等に帰属する純収益	2,643,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,480 円／㎡）