別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木更津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -11 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　由   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市桜井新町５丁目７番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する住宅地域 東6m市道 水道 木更津 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、当面は標準的使用等を維持し 推移するものと予測する。地価は微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市・木更津市におけるＪＲ各駅を最寄駅とする普通住宅地域である。中でも「木更津」「君津」駅周 辺の区画整然としながら熟成した住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、３０～４０代の第一次取得者で、同 一需給圏内に居住する層と思料される。既成住宅地域で売り物件の希少な地域であるため、地価は上昇傾向にある。需 要の中心は土地約１６０㎡で５５０～６００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅、アパート等が混在する地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、駅接近条件より収益目的 の賃貸建物の取引は殆ど見られないことから、収益還元法は適用を断念した。価格形成においては、居住の快適性、利 便性等が重視される。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに市場性に留意すると ともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [160.6] [102.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動 産市場の需給は堅調に推移している。 木更津市の中心部からやや離れた区画整然と した住宅地域。旧来性が強く新興要素がやや 乏しい地域性を有する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.7 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％