別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 館山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   館山 -3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 館山市宮城字寺下１１６３番１１ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西6m市道 水道 館山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 館山駅南西方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパートが見られる地域であり、当面は同程度の利用状況が維持され、地価水準は横ばい傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は館山市内の郊外に存する住宅地域である。需要者の中心は館山市及び隣接市内に居住する３０～４０歳代 の第一次取得者であるが、定年後の田舎暮らし需要、別荘需要等の同一需給圏外からの転入者も見られる。館山駅から 離れているが、生活利便施設は徒歩圏内にあり、供給も比較的豊富で、需給はほぼ均衡している。中古建物付きの取引 が多いが、需要の中心となる土地価格は５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も混在するが、新規需要は自用目的がほとんどであり、事業収支の観点から共同住宅を想定するこ とは非現実的であるため収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料 されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市 場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる労働環境の変化から、圏外 からの移住需要も見られ、土地取引は堅調で ある。 館山駅から離れているが、地元需要のほか、 田舎暮らし需要もみられる。需給は均衡して おり、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％