別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　敦子   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市栄町２丁目２番１７ ｢栄町２－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 小規模の工場、倉庫 、住宅等が混在する 工業地域 北7m市道 水道、下水 船橋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中小工場兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 船橋駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。新型コロナの新たな変異株に より世界的な感染の収束が未だ見えておらず、今後の地価動向については不透明である。 (3)最有効使用の判定 中小工場兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部から中央部の工業地域である。需要者の中心は、工場、倉庫を需要する法人又は個人事業者 である。当該地域は中小規模倉庫や工場のほか住宅も混在しているが、国道に近い立地のため、土地の需要は比較的安 定している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、業種によって求められる画地条件等が異なるため中心価格帯 を把握することは困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中小規模工業地域の中に一般住宅も見受けられる地域である。自社使用の工場や倉庫等が中心で収益物件 建築を目的とする市場参加者を想定することは現実的でないため収益価格の適用は断念した。また、土地取引は自己使 用目的で取引されており、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによって求められた比準 価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の緊急事態宣言解 除で景気は改善傾向だが、新型コロナの変異 株や原材料価格の上昇等により先行きは不透 明である。 中小規模工場や住宅等が混在する工業地域で あり、特に大きな地域要因の変動はない。地 価は上昇で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％