別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-6 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 75,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台８丁目１８８７番４外 ｢習志野台８－４７－１４｣ ②地積 　(㎡) 817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 事務所兼荷捌所 Ｓ1 工場、マンション、 一般住宅等が混在す る地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 船橋日大前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中小工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.6 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       817 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 船橋日大前駅南方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では中小工業地域から徐々に住宅地域に移行しつつあり、近隣地域もその影響を受けている。当面は地価は 安定的に推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 中小工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内全域の工業地域。需要者の中心は、自用の物流施設、倉庫、工場等を営む事業者と思われる。周 辺は一般住宅、共同住宅も混在しており、画地規模によってマンションや一般住宅を分譲する宅建業者等の需要も見込 める地域である。当該地域では画地規模や購入者により取引価格にバラツキが認められるため、中心となる価格帯は見 いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域では自用の倉庫、工場等が多く 、賃貸用建物の想定は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の工業地 域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続いているが、低金利で融資を受 けやすい環境にあり、物流系不動産等に対す る投資需要は旺盛である。 工場、マンション、一般住宅が混在する地域 。近年、土地利用等に大きな変化はなく、地 価は安定的に推移している。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％