別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　縄　暁生   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市藤原３丁目２８７番１ ｢藤原３－１８－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,009   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫のほか店 舗、住宅も見られる 工業地域 東12m市道 水道、ガス、下水 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫のほか、店舗、共同住宅も見られる工業地域。地域の特性に変化を与える要因は特段認められず、当 面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び周辺市の工業地域である。主たる需要者は工場又は作業場を必要とする工業系の事業者や物流 施設を必要とする流通系の事業者が想定される。内陸の工業地域で、湾岸の工業地域に比べ工場の集積の程度や交通利 便性は劣るものの、宅配需要の増加により倉庫等の物流施設用地の需要は高まっている。市場の中心となる価格帯は、 規模、用途、市場参加者の属性等が様々で幅広いため、把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本鑑定評価に当たっては、後記記載の理由から原価法及び収益還元法は非適用とした。対象標準地の需要の中心は工場 、倉庫等の事業者であり、労働力確保の難易や市場との位置関係等を重視して意思決定を行うと思料され、現実の市場 で発生した多数の取引事例を価格判定の基礎とする比準価格はこのような市場の特性を十分反映しており、高い妥当性 を有していると判断される。よって、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症による厳し い状況が徐々に緩和されつつある。巣ごもり 需要の増加により、物流施設の需要は高まっ ている。 工場や倉庫の他、店舗、共同住宅等が混在し ている工業地域。地域要因に特段の変動はな く、地価は緩やかな上昇傾向が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％