別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野４丁目８７番１ ｢習志野４－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 3,938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 工場 工場、営業所等が建 ち並ぶ工業地域 北6.5m市道 水道、下水 習志野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,755 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 習志野駅南東方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が多い内陸型の工業地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移すると 予測される。コロナ禍であるが、工業地については地価は堅調に推移すると判断される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市、習志野市、市川市等の周辺市を含む工業地域である。船橋市の工業地域は湾岸部と内陸部に大 別され、湾岸部は物流拠点として需要が認められるものの、内陸部については交通条件が劣ることから、自社利用とし ての需要が中心である。対象不動産が存する内陸部の工業地は取引の件数が少なく、用途の多様性や画地規模等の個別 性から中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する工業地の取引事例を分析して試算したもので、市場における需要者の視点から要因 比較を行っており、説得力が高い。対象不動産が存する近隣地域は自社工場としての利用が中心であり、貸倉庫等の賃 貸利用を目的とする市場参加者の想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反 映した実証的な比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [158.4] [100.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 中小規模の工場等が多い工業地域で、地域要 因に特段の変動要因は認められない。地価は 横這いから微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％