別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀男   TEL.

鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高瀬町６２番７ ②地積 　(㎡) 3,300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1.5:1 工場 工場、事務所等が混 在する臨海工業地域 北24.9m市道 水道、ガス、下水 南船橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    60 ｍ、南   210 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  68.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４．９ｍ市道 交通 施設 南船橋駅南方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、事務所等が混在する臨海部の工業地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況が維持 されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市、市川市、習志野市、千葉市等を中心圏域とした広域に及ぶ工業地域。需要者は大規模画地は製造 業又は倉庫業の大企業及び投資法人、中小規模の画地は圏内の製造業等の中小企業が中心である。東関東自動車道及び 京葉道路等の広域幹線道路へのアクセス良好な地域で、流通関連施設等の需要が増加し、地価は上昇傾向に転じている 。工業地の取引価格は立地性及び画地規模等の個別的要因により幅が広く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用して要因比較を行って試算した価格で実証的であり、規範性は高い。 近隣地域は市街地の都市問題解決の受け皿としての社会的役割を担いつつ湾岸域に創造された自社使用の工場等が中心 の地域で、貸倉庫等の収益物件の建設を目的とする市場参加者を想定することは現実的でない。従って、本件において は収益価格は試算せず、前年地価公示以降の市場動向を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 船橋市内の臨海部の工業地の地価は、巣ごも り経済等の影響により流通関連施設用地、荷 捌所用地等の需要が増加し上昇傾向にある。 広域幹線道路へのアクセス良好な臨海部の工 業地域で、流通業務用地としての需要が高ま り、地価は上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％