別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 5-14 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 41,200,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市本町５丁目１４３５番１３ ｢本町５－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (100,300) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 中高層の店舗付共同 住宅が建ち並ぶ近隣 商業地域 西8.8m市道、北側道 水道、ガス、下水 船橋 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       123 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 船橋駅北東方 350m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後も現在の繁華性を維持するものと予測する。地価 は暫くはやや上昇で推移すると予測するが、新型コロナウイルス感染症の影響には引続き注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央・総武線沿線の内、船橋市、市川市及び習志野市内の商業地域である。需要者の中心は投資家、 投資法人、地元企業等であり、低金利下及び比較的堅調な賃貸市場を反映して、新型コロナウイルス感染症の影響下に あっても潜在的な強い需要が認められる。ＪＲ船橋駅周辺の商業地域では取引事例が市場に出難く、出ても画地規模、 立地条件等により価格水準の幅が大きいため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者には収益性を重視して意思決定する投資家等も考えられ、土地の収益性に着目した収益価格は重視されるべきで あるが、試算過程において想定条件を多く含むという難点がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等におけ る実際の取引事例に基づいて試算されており実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては、比準価格を標 準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    454,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [142.9] [102.0] 100 335,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    325,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利下、新型コロナウイルス感染症拡大 後も投資家、投資法人等の強い需要が認めら れ、市内主要駅周辺の商業地の地価はやや上 昇傾向となった。 ＪＲ船橋駅近くの中高層店舗付共同住宅が建 ち並ぶ近隣商業地域であり、投資家等の潜在 的な需要は強く、一般的要因の下、地価はや や上昇を示した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.1 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％