別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -83 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　神作　芳宏   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市二和東５丁目７９番９３ ｢二和東５－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 二和向台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.1 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 二和向台駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から近い新旧の戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。駐車場等に単発的に戸建住宅が建てられる程度 で地域要因に変動なく、当面は現状のままで移行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北部・隣接市内の新京成線沿線の住宅地域である。需要者は都心・京葉地区への勤労者・事業者で 、船橋市及び隣接市内の一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も散見する。都心への通勤時間がかかる為人気 が全般的に劣る。近隣地域は駅、小学校への接近性は良好ではあるが、街区の系統連続性に若干欠け、価格水準は現状 維持である。需要の中心は、土地は１００㎡で９５０万円前後、新築戸建物件は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格・収益価格の算出は後記記載（宅地ー３）の理由で割愛した。当地域は地域の特性から土地の利用形態、居住 の快適性に重点を置き、取引相場を指標に価格が決定されることが多い。比準価格は各地域の要因を包含し形成されて おりこれらの取引事例は検証可能性が高く妥当性を有する。よって、比準価格を採用し、地価動向をも勘案し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [103.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより一部の地域では取引を控え る状況もみられたが、大方は影響なく取引が 行われ、価格上昇の地域もみられた。 駅徒歩圏内にある新旧混在する住宅地域で、 街区の整然性にやや劣り、需給は弱含みであ る。地価は下落傾向にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％