別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -81　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -81 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町７７２番３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する畑も多い 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 塚田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 塚田駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する畑も多い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。最寄り駅 から徒歩圏内にあるが、需給関係に大きな変化は見られず、今後の地価も概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内にあって、東武野田線及びＪＲ武蔵野線の各駅を最寄り駅とする低層の住宅地域である。需要者 の中心は船橋市周辺に居住する３０歳～４０歳代の一次取得者層である。最寄り駅徒歩圏内にある畑も多く見られる住 宅地域であるが、大規模な宅地開発があまり見られず、需給関係が安定している。売買市場で取引の中心となる価格帯 は、標準画地規模の土地で１３百万円程度、新築戸建物件で総額２０～２５百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が混在する住宅地域であり、アパート等の収益用不動産は殆ど見られない。画地規模及び法令上の 規制等から経済合理的な賃貸住宅等の想定は困難と判断されることから、収益還元法は非適用とした。対象標準地が居 住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説 得力を有する。従って、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.5] [102.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は新型コロナウイルス感染 症拡大後も生活利便性等の優る地域はやや上 昇傾向、劣る地域は横這い乃至弱含み傾向と なった。 一般住宅、農家住宅が混在する東武野田線「 塚田」駅ほぼ徒歩圏内の住宅地域であり、一 般的要因の下、地価は概ね横這いで推移した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％