別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -79 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市神保町４０番８ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も散見される住 宅地域 北東5.5m市道 水道 三咲 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 三咲駅北東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅のほか一般住宅も散見される住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しなが ら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市の市街化調整区域。主たる需要者は同一需給圏内に地縁性的選好性を有する地元居住者 である。周辺地域に大きな変化はなく、地価水準は概ね横這いで推移していると思われる。対象標準地付近のような在 来の住宅地域では取引の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で概ね５００～１，０００万円台程度と思われ る。なお市街化調整区域内でも大規模な分譲住宅地域内の宅地はこれを大きく上回る価格で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は周囲に農地の多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、取引は自用目的にほぼ限定される。また、基本的 に賃貸用建物の建設は制限されており、アパート等の収益用建物の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用しな い。市場性を反映した現実に成立した取引事例から試算した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会全般的な景気動向により環境、利便性に 優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが 劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著 になっている。 市街化調整区域内にあり、農家住宅のほか一 般住宅も散見される住宅地域。コロナ禍にあ るが地価は横這いで推移していると思われる 。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％