別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -73 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　瀬崎　敦子   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市高根町１１９３番２外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の多い公団 住宅に近い既成住宅 地域 西3.9m市道 水道、ガス 飯山満 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．９ ｍ市道 交通 施設 飯山満駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。新型コロナの新たな変異株に より世界的な感染の収束が未だ見えておらず、今後の地価動向については不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は地縁者で、その他に船橋市及び隣接市の居住者によ る一次取得者も見られる。当該地域は最寄り駅から距離のある市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性が劣るため 、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は見出しにくいが、土地で８００～１，５００万円程度が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外の市街化調整区域内の住宅地域に位置するため、収益価格は試算しない。また、居 住の快適性等の住環境を重視した自己使用目的での取引が主であるため、類似地域等における信頼性の高い取引事例を 広範囲にわたり収集し得たため、これによって求められた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [124.8] [102.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の緊急事態宣言解 除で景気は改善傾向だが、新型コロナの変異 株や原材料価格の上昇等により先行きは不透 明である。 市街化調整区域内の戸建住宅地域でほぼ成熟 しており、特に大きな地域要因の変動はない 。地価は横ばいで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％