別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -70 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市夏見台３丁目９５８番４１外 ｢夏見台３－２３－３１｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 船橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 船橋駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心にアパート等が散見される船橋駅バス圏の住宅地域である。今後も現在の居住環境を維持しつつ 、地価水準は、強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内でＪＲ総武線、東武野田線、京成本線沿線の住宅地域。需要者の中心は都心への通勤者及び船橋 市周辺に勤務する一次、二次取得者層である。市内の駅から遠い地域では需要は総じて弱含み。一方で、夏見台地区は 船橋駅までのバス便が充実しており、当該バス通り沿いには生活利便施設も整ってきていることから、比較的安定した 需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は２０百万円台、新築戸建で３５百万円～４５百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅のほか資産保有目的のアパート等も散見される住宅地域であるが、対象標準地の画地規模及び行政 的条件において事業採算に見合う共同住宅等を想定することが困難なため、本件では収益還元法は適用しなかった。自 用目的の取引が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一 般的な経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [102.0] 100 [207.7] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増、取引件数、建築着工とも増加傾 向。不動産市況は市内中心部では堅調に推移 したが、郊外の利便性の劣る地域では依然と して弱含み。 最寄駅から遠いが、バス便や生活利便性は概 ね良好。市内中心部との比較における値頃感 もあり需要は概ね安定的で、地価はやや上昇 傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％