鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

船橋 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３６４６８ -767	船橋市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北西4.5m、角地		１住居高度2種最高30m (80,200)
b	２２１０３５５３７ -131	船橋市		建付地	（　）	不整形	北東15.3m市道、北西5.4m、角地		工業高度1種最高20m (70,200)
c	２２１０３６８５２ -825	市川市		更地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (60,200)
d	２２１０３８４２１ -42	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東11.4m市道、南東10.1m、角地		２中専高度地区1種 (70,200)
e	２２１０３６８５２ -831	浦安市		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西10m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,630	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	343,098	100 [ 84.6]	405,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	406,000
b	(　 ) 130,831	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 61.7]	214,376	100 [ 86.7]	247,262		247,000
c	(　 ) 338,044	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.9]	383,919	100 [ 111.5]	344,322		344,000
d	(　 ) 283,615	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.7]	346,824	100 [ 121.2]	286,158		286,000
e	(　 ) 360,894	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	343,887	100 [ 121.2]	283,735		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

船橋 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域においてはアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の規模では分譲マンションなどの自用目的の利用が中心で、賃貸共同住宅等の収益物件の想定は賃貸需要の面で現実的ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模等より最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,126,821,882	1,536,640,641	13	665,000	3,927.58	300,000	4,958.87
⑧開発法による価格	590,181,241 円　　　　（　 287,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -60　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,054 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,054.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,136.00 ㎡	4,958.87 ㎡	4,106.81 ㎡	852.06 ㎡	3,927.58 ㎡	ＲＣ・7F ( 53 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.3 ％）	（ 241.4 ％）	（ 199.9 ％）	（ 41.5 ％）	（ 79.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.4 ｍ 54.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

665,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 665,000 円／㎡　　×　　 3,927.58 ㎡　　＝　　　　 2,611,840,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,611,840,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 4,958.87 ㎡　　＝　　　　 1,547,167,440 円
	⑤a開発負担金	6,890,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,611,840,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 261,184,070 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,815,241,510 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	130,592,035 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 117,950,726 円
	販売総額(2期)	130,592,035 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 110,950,993 円
	販売総額(3期)	2,350,656,630 円	( 90 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,897,920,163 円
収入合計		－	－	－	－	2,126,821,882 円
支出	建築工事費(1期)	309,433,488 円	( 20 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 288,144,464 円
	建築工事費(2期)	309,433,488 円	( 20 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 268,309,777 円
	建築工事費(3期)	928,300,464 円	( 60 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 749,509,795 円
	開発負担金	6,890,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 6,481,423 円
	販売管理費(1期)	104,473,628 円	( 40 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 94,360,581 円
	販売管理費(2期)	78,355,221 円	( 30 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 66,570,596 円
	販売管理費(3期)	78,355,221 円	( 30 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 63,264,005 円
支出合計		－	－	－	－	1,536,640,641 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,126,821,882 円　　－　　　　　　 1,536,640,641 円　　＝　　　　　 590,181,241 円 287,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
船橋 -60　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

船橋 -60

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　淳子

TEL.

鑑定評価額

589,000,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	船橋市山野町１１６番１				②地積　(㎡)	2,054 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	1:1.5	共同住宅ＲＣ7	アパート、マンション等の多い住宅地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	西船橋 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.4 ｍ、奥行　約　　 54.8 ｍ、規模　　 2,054 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

西船橋駅南東方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅の多い住宅地域であり、当地域の特性に特別な変動要因は認められず、ほぼ現状の地域のまま推移して
いくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 287,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線沿線及び東京メトロ東西線沿線を最寄りとする地域である。都心へのアクセス、利便性が高
く、マンション適格性を有する相応の規模、立地であり、需要者は、マンションデベロッパーが中心的である。土地価
格は、規模、方位、立地条件等により幅があり、中心価格帯の把握は困難である。分譲マンション価格帯は、中低層で
４，０００万円台～５，０００万円台が多い。利便性の高さから、需要は堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。個性の強いマンション用地は
開差も認められるが実際の取引によるものであり説得力がある。開発法価格は、事業計画を策定のうえ試算した。建築
費等に想定要素を含むものの、マンションデベロッパーの投資採算性に着目した有用性ある価格である。よって本件に
おいては両価格を各々関連付け、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は不透明感はあるものの、
各種政策、低金利の支えもあり住宅需要は堅
調な状況にあり、地価は概ね横ばいから上昇
基調にある。

西船橋駅徒歩圏にあり、共同住宅を中心とし
た住宅地域である。生活利便性、通勤利便性
共に高い。地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

船橋 -60　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３６８５２ -831	浦安市		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西10m、角地		準工 (70,200)
b	２２１０３６８５２ -834	浦安市		建付地	（　）	長方形	北東10.5m市道、南西5.4m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２２１０３５７６５ -2184	浦安市		建付地	（　）	長方形	北西26m市道、南東10m、二方路		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２２１０３９４３７ -489	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		工業高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,894	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	343,887	100 [ 126.3]	272,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 485,232	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	466,765	100 [ 123.9]	376,727		377,000
c	(　 ) 391,248	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	367,417	100 [ 123.1]	298,470		298,000
d	(　 ) 180,223	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,733	100 [ 74.6]	274,441		274,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -10.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

船橋 -60　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域においては、アパート等の収益物件も見受けられるが、標準地の画地条件（規模）を考慮すると自己使用の共同住宅用地（分譲マンション）としての利用が一般的であり、賃貸共同住宅の想定が現実的でないため、適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模、環境より最有効使用を分譲マンション用地と判定した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,089,341,517	1,500,757,642	13	647,000	3,927.58	293,500	4,958.87
⑧開発法による価格	588,583,875 円　　　　（　 287,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

船橋 -60　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,054 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,054.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,136.00 ㎡	4,958.87 ㎡	4,106.81 ㎡	852.06 ㎡	3,927.58 ㎡	ＲＣ・7F ( 53 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.3 ％）	（ 241.4 ％）	（ 199.9 ％）	（ 41.5 ％）	（ 79.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.4 ｍ 54.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

647,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 647,000 円／㎡　　×　　 3,927.58 ㎡　　＝　　　　 2,541,144,260 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,541,144,260 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 293,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 302,305 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 302,305 円／㎡　　×　　　 4,958.87 ㎡　　＝　　　　 1,499,091,195 円
	⑤a開発負担金	6,890,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,541,144,260 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 254,114,426 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,760,095,621 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,057,213 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 114,758,075 円
	販売総額(2期)	127,057,213 円	( 5 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 109,053,206 円
	販売総額(3期)	2,287,029,834 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,865,530,236 円
収入合計		－	－	－	－	2,089,341,517 円
支出	建築工事費(1期)	299,818,239 円	( 20 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 279,190,744 円
	建築工事費(2期)	299,818,239 円	( 20 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 262,640,777 円
	建築工事費(3期)	899,454,717 円	( 60 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 733,685,213 円
	開発負担金	6,890,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 6,481,423 円
	販売管理費(1期)	101,645,770 円	( 40 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 91,806,459 円
	販売管理費(2期)	76,234,328 円	( 30 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 64,768,685 円
	販売管理費(3期)	76,234,328 円	( 30 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 62,184,341 円
支出合計		－	－	－	－	1,500,757,642 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,089,341,517 円　　－　　　　　　 1,500,757,642 円　　＝　　　　　 588,583,875 円 287,000 円／㎡