別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -58 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　神作　芳宏   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市藤原２丁目３３６番６ ｢藤原２－９－１１｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 周辺に空地も見られ る区画整理後の住宅 地域 西6m市道 水道、ガス 船橋法典 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北東方 380m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした環境の良好な住宅地域である。今後も閑静な居住環境を維持するもの と予測する。駅への接近条件も良く潜在的な需要はあるが、地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北西部のＪＲ武蔵野線、東武野田線沿線の住宅地域。需要者は都心・京葉地区への勤労者・事業者 であり、船橋市及び隣接市の一次取得者であるが、圏外からの転入者も散見する。駅への接近性、居住環境の良好な住 宅地域に需要が偏在する傾向があるが、近隣地域は潜在的需要もあり、価格はやや強含みで維持している。需要の中心 は、土地は１５０㎡で２５００万円前後、新築戸建物件は４０００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格・収益価格の算出は後記記載（宅地－３）の理由で割愛した。当地域は地域の特性（第一種低層住居専用地域 ）から土地の利用形態、居住性の快適性に重点を置き取引相場を指標に価格が決定されることが多い。比準価格は各地 域の要因を包含し形成されており、これらの取引事例は説得力を有する。又、市場価値を如実に証左している。よって 、比準価格を採用し地価動向をも勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 71.9] [102.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより一部の地域では取引を控え る状況もみられたが、大方は影響なく取引が 行われ、価格上昇の地域もみられた。 駅徒歩圏に位置する都心への通勤に便利な住 環境良好な地域であり、地価はほぼ横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％