別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -56 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高松　芳壮   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台６丁目２２番１８ ｢習志野台６－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 習志野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  22.2 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 習志野駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市北東部の新京成線、東葉高速鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は、都内及び隣接市域に通勤す る一次取得者で、市内居住者が主体である。当該圏域の住宅地は、生活上の利便性がやや劣るものの居住環境は良好で あり、手頃な地価水準から、需要は増加傾向にある。土地は標準的規模で３，０００万円前後、新築戸建物件は４，０ ００万円程度の取引が中心的と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心の戸建住宅地域であり、立地・環境条件等により合理的な賃貸物件の建築想定は非現実的で 、また、土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地であることから、対象標準地については取引事例比較法のみ適用 した。比準価格は類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により試算しており、市場性を反映した妥当な価格 と認められる。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [104.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] テレワーク等新生活様式の浸透を背景に、低 金利継続や住宅取得支援策の効果もあって、 住宅需要は総じて増加傾向、需給はタイトな 状況にある。 駅接近性等により市場性に劣る面もあるが、 区画整然とした住環境良好な地域であり、近 時の住宅需要増加を受けて、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％