別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -44 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市西船１丁目５６４番２０ ｢西船１－５－２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の分譲 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 西船橋 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西船橋駅北東方 920m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市内西部地域で特にＪＲ総武線沿線、京成本線沿線を最寄りとする住宅地域である。都心へのアク セスが良好で、従来から需要は強い。需要者は、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心的で、需要の中心と なる価格帯は、土地１３０㎡程度で２，５００万円～３，０００万円前後、新築建売住宅では、総額４，０００万円～ ５，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、第一種低層住居専用地域に指定されており、戸建住宅を核とした成熟した住宅地域であり、標 準地の規模等から、地域の一般的な賃貸用共同住宅の想定は、採算性の面より現実的ではないと判断し、収益価格は試 算しなかった。本件では、同一需給圏内の類似地域において信頼性ある多数の取引事例を得られており、以上のことか ら、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [124.0] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は不透明感はあるものの、 各種政策、低金利の支えもあり住宅需要は堅 調な状況にあり、地価は概ね横ばいから上昇 基調にある。 一般住宅を中心とする住宅地域である。需要 は安定的で、地価は上昇基調で推移している 。地域要因に特段の変更は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％