別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -39 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀男   TEL.

鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野台２丁目６６番１１ ｢習志野台２－６６－１１｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北習志野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.3 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北習志野駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 新京成線北習志野駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因も 見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市北東部の新京成電鉄、東葉高速鉄道沿線の住宅地域で、需要者は船橋市内及び周辺市に居住する４ ０歳代の都心通勤者が中心である。敷地規模が大きく取引総額が張るが、駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境良好な 住宅地域で、需給関係は比較的安定していて地価は横這い傾向で推移している。土地は２６０㎡程度で４７００万円程 度、新築の戸建住宅は敷地規模を１２０～１３０㎡に分割し総額４０００～５０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域に指定されている住宅地域で、市場参加者は居住環境を重視した自用の住宅所有を 目的とした個人が主体であり、アパート等の賃貸事業目的の新規取得は見られない。居住の快適性が重視される住宅地 域で、取引価格の水準を指標として収益性は考慮されずに価格が決定されると判断されることから、収益価格は試算せ ず、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 77.8] [105.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響は緩和されつつある が、景気の先行きには不透明感が残っている 。住宅地の地価は利便性、住環境による二極 化傾向にある。 北習志野駅から徒歩圏内にある居住環境良好 な住宅地域で、地域要因に特段の変動はない 。需給関係は安定していて地価は横這いで推 移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.3 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％