別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -28 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　神作　芳宏   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市丸山５丁目１８番２７外 ｢丸山５－３３－１１｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅、駐車場 の混在する高台の住 宅地域 北西4m私道 水道、ガス 馬込沢 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 馬込沢駅北東方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近接し、やや高台に存する住宅地域である。街路の系統連続性にやや劣るが、生活利便施設への接近性は良 い。既存住宅で飽和状態であり地価はほぼ横ばいである。当分現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市、鎌ヶ谷市内の東武野田線の各駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者の中心は都心・京葉地区 の勤労者・事業者で３０～４０歳代の第一次取得者であるが、圏外の転入者も存する。駅への接近条件が悪くても住環 境の良好な地域は人気が高い。近隣地域は駅への接近性の良い住宅地域で、居住の快適性は良好である。市場の中心価 格帯は新築戸建住宅で規模は小さく３，３００万円前後であり、土地だけでは１４０㎡で１，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本評価にあたっては積算価格・収益価格は後記記載（宅地ー３）の理由で算出しなかった。当地域は地域の特性（第一 種低層住居専用地域）から土地の利用形態、居住性の快適性に重点を置き、取引相場を指標に価格が決定されることが 多い。比準価格は各地域の要因を包含し形成されておりこれらの取引事例は検証可能性が高く妥当性を有する。よって 、比準価格を採用し、地価動向をも勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　船橋 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより一部の地域では取引を控え る状況もみられたが、大方は影響なく取引が 行われ、価格上昇の地域もみられた。 鉄道駅徒歩圏、高台にあり、一定の需要が認 められる住宅地域である。地価はほぼ横ばい で推移するものと思われる。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％