別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -25 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市前貝塚町２５５番１０２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 塚田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 塚田駅北方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。最寄り駅から 徒歩圏内にあること等から、今後の地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船橋市内にあって、東武野田線の各駅を最寄り駅とする戸建住宅地域である。需要者は船橋市内及び周辺 市に居住する３０歳～４０歳代の一次取得者層が中心である。ＪＲ沿線に比べれば都心へのアクセスはやや劣るが、中 規模戸建住宅が建ち並ぶ住環境が良好な地域である。売買市場で取引の中心となる価格帯は、土地で２８～３２百万円 程度、新築戸建物件で総額４０～４５百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、法令上の規制等から経済合理的な賃貸住宅等の想定は 困難と判断されることから、収益還元法は非適用とした。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存すること から、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、当該比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 80.1] [104.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は新型コロナウイルス感染 症拡大後も生活利便性等の優る地域はやや上 昇傾向、劣る地域は横這い乃至弱含み傾向と なった。 最寄り駅から徒歩圏内にあって、一般住宅が 建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、一 般的要因の下、地価はやや上昇傾向を示した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％