別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 船橋 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 -19 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市山手２丁目５０４番１５ ｢山手２－１３－３７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に アパートも見られる 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 新船橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 新船橋駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主としてアパートも見られる住宅地域である。駅距離がやや遠いので、戸建住宅地に純化していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、船橋市内の東武野田線駅徒歩限界圏の住宅地域である。主として中小規模戸建住宅が建ち 並ぶ住宅地域であり、売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する一般企業勤務者や自営業 者等である。需要の中心としては、５０坪程度の土地で２５００万円、新築住宅で４１００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、駅距離がやや遠く、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であり、 収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した山手地区や周辺の類似地区の事例を 採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や 代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 76.9] [102.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行は一旦収まっているが予断 はできない。低金利と貨幣供給の増加から不 動産需要は、高まっている。人口推移は横這 い傾向である。 駅徒歩限界圏の既成住宅地にあり、街路条件 が劣り、最寄り駅が私鉄路線で交通利便性も やや劣り、需要がやや低い。地価はほぼ横ば い傾向にある。 価格形成要因に影響する個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％