鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３５３３１ -1261	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	２２１０３６４６８ -751	船橋市		更地	（　）	長方形	南西8.8m市道、中間画地		準工高度2種最高31m (60,200)
c	２２１０３８４２１ -48	浦安市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、北東35m、二方路		準工地区計画等特別用途地区 (60,200)
d	２２１０３９０１５ -1183	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	２２１０３８４２１ -70	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東28.5m国道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,453	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,549	100 [ 104.0]	143,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 151,261	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	158,604	100 [ 98.7]	160,693		161,000
c	(　 ) 135,000	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	148,103	100 [ 114.3]	129,574		130,000
d	(　 ) 151,244	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,294	100 [ 96.7]	162,662		163,000
e	(　 ) 141,471	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,413	100 [ 94.1]	156,656		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

市川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地域内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,898,288	6,664,373	28,233,915	19,269,600	8,964,315	（　0.9696） 8,691,800	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	181,079,167 円　　　　（　 84,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,279.39	Ｓ2	2,467.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,156 ㎡	29.0 m x 74.5 m	前面道路：市道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,279.39	100.0	1,279.39	1,280	1,637,619	5.0	8,188,095
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,188.00	100.0	1,188.00	1,280	1,520,640	5.0	7,603,200
							0.0	0
～

～

～

計		2,467.39	100.0	2,467.39		3,158,259		15,791,295
								0

⑨年額支払賃料	3,158,259 円　×　12ヶ月　＝　 37,899,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,467.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,899,108 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,145,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,753,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,791,295 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,898,288 円　　　　（　 16,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３８６３３　　　　-3105	1,815 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,285 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３８６３３　　　　-3106	799 ( 799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,295,000 円	259,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,136,973 円	37,899,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,512,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,664,373 円　（　　　　　　 3,091 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 2,467.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,269,600 円（　　　　　 8,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,898,288 円
②総費用	6,664,373 円
③純収益　①－②	28,233,915 円
④建物等に帰属する純収益	19,269,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,964,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,691,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,079,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
市川 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 9-3

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　福崎　隆一

TEL.

鑑定評価額

295,000,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市高浜町３番３				②地積　(㎡)	2,156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2.5	工場	大規模工場、倉庫等が多い臨海工業地域	北東18.5m市道	水道	市川塩浜 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 240 ｍ、南 340 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 74.5 ｍ、規模　　 2,156 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．５ｍ市道

交通

施設

市川塩浜駅北東方

1.8km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫を中心とする工業地域で、地域要因に特段の変動は見られないことから、当面は現在の標準的使用を
中心とした環境を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地周辺は、従前は工場、倉庫事業者が需要者の中心であったが、近年、大規模画地は大型物流施設の需要が顕
著で、大型物流施設を経営する法人、物流業者等が主たる需要者となっている。また大型物流施設用地だけでなく、こ
れらの補完施設等の用地として中小規模物件に対する需要も認められる。大型物流施設用地（素地）の価格水準は１３
万円／㎡～３０万円／㎡程度、中小物件は１０万円／㎡～２０万円／㎡程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は大型物流施設用地に使用できない中小規模の物件である。指定容積率を消化できない従来型倉庫等の賃貸
収入しか想定できないため、収益価格は低位に求められた。大規模物流施設適地を除き、自用目的の取引が支配的な工
業地域であり、代表標準地との検討を踏まえ、実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[120.0]
100

100
[103.0]

100
[147.3]

[100.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心に近い大型物流施設用地の需要は根強い
。中小工業地もこれを補完できる位置にある
ものは明確な需要が認められる。

臨海部の工業地域にあり、大規模物流施設用
地、これらを補完する中小規模工業地とも地
価は上昇傾向にある。

個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３９０１５ -1182	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.9m市道、北6m、西6m、南3m、四方路		工業高度地区2種 (70,200)
b	２２１０３５８２５ -1833	市川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	２２１０３５３３１ -1261	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２２１０３５３３１ -1262	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、南12m、二方路		準工高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,735	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	238,539	100 [ 160.5]	148,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 211,946	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	216,738	100 [ 142.8]	151,777		152,000
c	(　 ) 137,453	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,549	100 [ 93.4]	160,117		160,000
d	(　 ) 79,108	100 [ 75.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,578	100 [ 95.6]	116,713		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +53.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
d	系列法人間取引	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +2.0
d	系列法人間取引	％／月 +0.79	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

市川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,615,545	6,652,262	27,963,283	19,269,600	8,693,683	（　0.9696） 8,429,395	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	175,612,396 円　　　　（　 81,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,279.39	Ｓ2	2,467.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,156 ㎡	29.0 m x 74.5 m	前面道路：市道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,279.39	100.0	1,279.39	1,260	1,612,031	5.0	8,060,155
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,188.00	100.0	1,188.00	1,280	1,520,640	5.0	7,603,200
							0.0	0
～

～

～

計		2,467.39	100.0	2,467.39		3,132,671		15,663,355
								0

⑨年額支払賃料	3,132,671 円　×　12ヶ月　＝　 37,592,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,467.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,592,052 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,120,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,471,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,663,355 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,615,545 円　　　　（　 16,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３５７６５　　　　-4082	1,875 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,265 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０３５３３１　　　　-3601	2,132 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [120.0]	1,673
c	２２１０３９６３３　　　　-3332	1,964 ( 1,959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	1,314

市川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,295,000 円	259,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,127,762 円	37,592,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,510,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,652,262 円　（　　　　　　 3,085 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 2,467.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,269,600 円（　　　　　 8,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,615,545 円
②総費用	6,652,262 円
③純収益　①－②	27,963,283 円
④建物等に帰属する純収益	19,269,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,693,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,429,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,612,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,500 円／㎡）