鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３８４２１ -89	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東50m市道、南東23m、南西8m、北西6m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	２２１０３８４２１ -63	千葉市中央区		建付地	（　）	不整形	南西18m市道、北8m、北東8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１０３９４３７ -460	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)
d	２２１０３８４２１ -58	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北26m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	２２１０３５３３１ -1267	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、南21m、北5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,912,684	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,916,362	100 [ 132.7]	1,444,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 1,183,992	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,256,555	100 [ 89.2]	1,408,694		1,410,000
c	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,281	100 [ 73.8]	1,420,435		1,420,000
d	(　 ) 1,002,456	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,058,594	100 [ 80.2]	1,319,943		1,320,000
e	(　 ) 1,134,913	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,090,365	100 [ 90.5]	1,204,823		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.2	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

市川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,325,283	8,927,394	31,397,889	21,540,400	9,857,489	（　0.9569） 9,432,631	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	230,064,171 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.36	Ｓ8F1B	1,201.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階　店舗　　　　　　　　　　　　地上３階～８階　事務所　各階フロアー貸しを想定した

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.60	67.4	77.28	4,000	309,120	6.0	1,854,720
							1.0	309,120
1～ 1	店舗	109.56	67.1	73.48	6,500	477,620	8.0	3,820,960
							1.0	477,620
2～ 2	店舗	109.56	67.1	73.48	4,600	338,008	6.0	2,028,048
							1.0	338,008
3～ 8	事務所	144.64	90.2	130.47	3,100	404,457	3.0	1,213,371
							1.0	404,457
～

計		1,201.56	83.8	1,007.06		3,551,490		14,983,954
								3,551,490

⑨年額支払賃料	3,551,490 円　×　12ヶ月　＝　 42,617,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,007.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,617,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,537,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,080,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,983,954 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,551,490 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,107,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,325,283 円　　　　（　 200,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３５７６５　　　　-4072	3,052 ( 2,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１０３５７６５　　　　-4073	4,355 ( 4,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,221
c	２２１０３５７６５　　　　-4074	3,834 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,132

市川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,715,000 円	343,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,130,894 円	42,617,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,480,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,915,500 円	343,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	343,000 円	343,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	343,000 円	343,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,927,394 円　（　　　　　　 44,415 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	343,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 1,201.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,540,400 円（　　　　　 107,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,325,283 円
②総費用	8,927,394 円
③純収益　①－②	31,397,889 円
④建物等に帰属する純収益	21,540,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,857,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,432,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,064,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
市川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-10

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　福崎　隆一

TEL.

鑑定評価額

271,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川１丁目５５０番７外｢市川１－９－２｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	店舗兼診療所ＲＣ5F1B	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東23.8m県道	水道、ガス、下水	市川 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２３．８ｍ県道

交通

施設

市川駅北方

120m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前通りの繁華性の高い商業地域。今後も土地利用の形態は現状のまま推移すると予測する。新型コロナウイル
ス感染症の影響で地価上昇率が大きく縮小したが、これが収束すれば明確な上昇基調に戻ると期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある繁華性の高い商業地域。需要者は県内、都内の事業者、投資家、金融機関等
が主流。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１００％当たりの土地価格は
４０万円／坪～１３０万円／坪程度と考えられる。低金利政策と安定した賃貸需要に支えられ、地価は明確に上昇して
きたが、新型コロナウイルス感染症拡大が賃貸市場に影響を及ぼし、地価の上昇幅は大きく縮小している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鉄道駅近くの繁華性の高い商業地域。事業者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事
例も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や
賃貸事例比較法に基づく想定賃料も具体的である。本件では比準価格、収益価格を関連づけながらも現実に成立した取
引事例に基づく実証的な比準価格をやや重視することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,870,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[142.8]

[100.0]
100

1,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
商業地域の地価上昇基調は大きく縮小または
停止している。

市川市内の繁華性の高い商業地域。上層階ま
で店舗需要があるが、新型コロナウイルス感
染症拡大の影響により地価上昇基調は大きく
縮小している。

個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３９４３７ -460	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)
b	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０３６４６８ -765	船橋市		建付地	（　）	台形	東（駅前広場）市道、南12m、角地		商業特定街区駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１０３５３３１ -1267	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、南21m、北5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	２２１０３６８５２ -833	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		近商 (71,255)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,281	100 [ 68.6]	1,528,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,530,000
b	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 65.5]	1,383,142		1,380,000
c	(　 ) 1,663,239	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 83.0]	100 [ 99.0]	2,082,844	100 [ 132.3]	1,574,334		1,570,000
d	(　 ) 1,134,913	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,090,365	100 [ 79.3]	1,374,987		1,370,000
e	(　 ) 702,475	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,285	100 [ 53.1]	1,328,220		1,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,440,000 円／㎡]

市川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,308,828	9,206,465	31,102,363	21,414,800	9,687,563	（　0.9569） 9,270,029	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	226,098,268 円　　　　（　 1,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.36	Ｓ8F1B	1,201.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 23.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階・店舗、３階～８階・事務所のフロア貸し

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.60	67.4	77.24	4,453	343,950	6.0	2,063,700
							1.0	343,950
1～ 1	店舗	109.56	67.1	73.51	6,558	482,079	8.0	3,856,632
							1.0	482,079
2～ 2	店舗	109.56	67.1	73.51	4,575	336,308	6.0	2,017,848
							1.0	336,308
3～ 8	事務所	144.64	90.2	130.47	3,050	397,934	3.0	1,193,802
							1.0	397,934
～

計		1,201.56	83.8	1,007.08		3,549,941		15,100,992
								3,549,941

⑨年額支払賃料	3,549,941 円　×　12ヶ月　＝　 42,599,292 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,007.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,599,292 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,535,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,063,551 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,100,992 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,549,941 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,106,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,308,828 円　　　　（　 200,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３５８２５　　　　-3911	2,668 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	3,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,144 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１０３５８２５　　　　-3909	4,000 ( 3,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [160.0]	3,125
c	２２１０３５８２５　　　　-3910	4,571 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	3,516

市川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,046,000 円	341,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,129,965 円	42,599,292　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,450,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,898,500 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,206,465 円　（　　　　　　 45,803 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,201.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,414,800 円（　　　　　 106,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,308,828 円
②総費用	9,206,465 円
③純収益　①－②	31,102,363 円
④建物等に帰属する純収益	21,414,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,687,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,270,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,120 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,098,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,120,000 円／㎡）