鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３５８２５ -1826	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12.3m国道、西3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２２１０３９４３７ -493	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西23.8m県道、北東23m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２１０３９４３７ -460	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,079,581	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	1,139,558	100 [ 80.0]	1,424,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 2,040,824	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 138.0]	1,529,139	100 [ 104.0]	1,470,326		1,530,000
c	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 60.8]	1,490,063		1,550,000
d	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,281	100 [ 75.8]	1,382,956		1,440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +38.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,510,000 円／㎡]

市川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,158,745	15,237,449	66,921,296	40,129,200	26,792,096	（　0.9569） 25,637,357	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	625,301,390 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	264.18	Ｓ11	2,321.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	15.5 m x 32.2 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階以上各階１ｋ７戸

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.02	52.8	135.06	4,900	661,794	5.0	3,308,970
							1.0	661,794
2～ 2	店舗	263.13	93.2	245.34	3,920	961,733	5.0	4,808,665
							1.0	961,733
3～ 3	住宅	200.25	86.5	173.25	3,350	580,388	1.0	580,388
							1.0	580,388
4～11	住宅	200.25	86.5	173.25	3,500	606,375	1.0	606,375
							1.0	606,375
～

計		2,321.40	83.6	1,939.65		7,054,915		13,549,023
								7,054,915

⑨年額支払賃料	7,054,915 円　×　12ヶ月　＝　 84,658,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,939.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,658,980 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 7,225,895 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,833,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,549,023 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,054,915 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,199,581 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,834 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,158,745 円　　　　（　 165,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３９４３７　　　　-3217	4,002 ( 3,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	3,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,034 円/㎡　月額支払賃料（　 3,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３９４３７　　　　-3218	2,699 ( 2,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,060
c	２２１０３５７６５　　　　-4074	3,834 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.3]	100 [ 85.0]	4,216

市川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,195,000 円	639,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,352,949 円	87,058,980　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 980,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,431,500 円	639,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	639,000 円	639,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	639,000 円	639,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,237,449 円　（　　　　　　 30,783 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	639,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 2,321.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,129,200 円（　　　　　 81,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,158,745 円
②総費用	15,237,449 円
③純収益　①－②	66,921,296 円
④建物等に帰属する純収益	40,129,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,792,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,637,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,301,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
市川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-3

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　高松　芳壮

TEL.

鑑定評価額

718,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市八幡３丁目１７０３番１｢八幡３－１－１１｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ12	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	南東11m県道、背面道	水道、ガス、下水	本八幡 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 32.2 ｍ、規模　　 495 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要街路が計画決定段階の都
市計画道路で未拡幅である。

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

本八幡駅北方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域である。周辺再開発等の影響を受け、中心市街地としての都市機
能が向上していくことにより、今後も当該地域に対する堅調な需要が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線「市川」駅から「船橋」駅徒歩圏内の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は不動産業者等の
地元企業及び個人投資家であるが、割安感等から都内企業の参入も多い。新型コロナ禍においても良好な資金調達環境
を背景に用途的多様性もあって需要は根強いが、長期保有目的が多いため供給は極めて限定的。相応の諸条件の土地で
は坪単価４００万円前後の取引が多いが、個別性等により単価・総額が大きく異なるため中心的価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域より多数収集した信頼性のある取引事例により検討し、適切に市場性を反映している。また、収
益価格は、個別性の強い賃貸事例等により想定された収益性を反映しており、比準価格の根拠となる取引事例の質・量
に鑑みれば、説得力はやや弱いものと判断される。従って、市場性反映の相対的信頼性が高い比準価格を重視し、やや
低位に試算された収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,870,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[138.0]

[104.0]
100

1,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和等を背景に長期保有目的が多く、新
型コロナ禍においても投資対象としての安心
感から、稀少な収益不動産に対する投資需要
は根強い。

ＪＲ本八幡駅北方、京成八幡駅に近い繁華な
商業地域。駅近住宅需要との競合、周辺再開
発機運、都内に比べた割安感等から、堅調な
需給関係にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３６４６８ -765	船橋市		建付地	（　）	台形	東（駅前広場）市道、南12m、角地		商業特定街区駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１０３８４２１ -40	市川市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,336)
c	２２１０３５８２５ -1826	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12.3m国道、西3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２１０３９４３７ -460	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (89,391)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,663,239	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 83.0]	100 [ 99.0]	2,082,844	100 [ 140.0]	1,487,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,550,000
b	(　 ) 866,802	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	924,011	100 [ 66.5]	1,389,490		1,450,000
c	(　 ) 1,079,581	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	1,139,558	100 [ 75.0]	1,519,411		1,580,000
d	(　 ) 1,006,994	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,048,281	100 [ 81.6]	1,284,658		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

市川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,661,054	15,997,356	66,663,698	40,380,400	26,283,298	（　0.9569） 25,150,488	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	613,426,537 円　　　　（　 1,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	264.18	Ｓ11	2,321.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	15.5 m x 32.2 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３階以上は各階７戸の共同住宅（平均面積約２５㎡の１Ｋタイプ計６３戸）を想定。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.02	52.8	135.06	5,800	783,348	6.0	4,700,088
							0.0	0
2～ 2	店舗	263.13	93.2	245.34	4,080	1,000,987	6.0	6,005,922
							0.0	0
3～ 3	居宅	200.25	86.5	173.25	3,350	580,388	1.0	580,388
							1.0	580,388
4～11	居宅	200.25	86.5	173.25	3,450	597,713	1.0	597,713
							1.0	597,713
～

計		2,321.40	83.6	1,939.65		7,146,427		16,068,102
								5,362,092

⑨年額支払賃料	7,146,427 円　×　12ヶ月　＝　 85,757,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,939.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,757,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 7,317,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,840,083 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,068,102 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 147,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,362,092 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,671,793 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,834 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,661,054 円　　　　（　 166,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３８４２１　　　　-3008	4,598 ( 4,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	4,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３５７６５　　　　-4074	3,834 ( 3,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	4,077
c	２２１０３８４２１　　　　-3018	4,701 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	4,124

市川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,858,000 円	643,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,407,856 円	88,157,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 980,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,465,500 円	643,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	643,000 円	643,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	643,000 円	643,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,997,356 円　（　　　　　　 32,318 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	643,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 2,321.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,380,400 円（　　　　　 81,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,661,054 円
②総費用	15,997,356 円
③純収益　①－②	66,663,698 円
④建物等に帰属する純収益	40,380,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,283,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,150,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,426,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240,000 円／㎡）