鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３９０１５ -1137	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,312)
b	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０３９０１５ -1180	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区地区計画等 (100,300)
d	２２１０３９４３７ -411	浦安市		更地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２２１０３９４３７ -2309	船橋市		更地	（　）	不整形	北西7.5m県道、南東5m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 635,232	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,314	100 [ 85.2]	751,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	752,000
b	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 124.9]	725,347		725,000
c	(　 ) 471,820	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	482,200	100 [ 87.2]	552,982		553,000
d	(　 ) 532,809	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	543,465	100 [ 86.1]	631,202		631,000
e	(　 ) 704,887	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	729,765	100 [ 97.1]	751,560		752,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 683,000 円／㎡]

市川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,328,449	4,924,897	18,403,552	10,920,000	7,483,552	（　0.9546） 7,143,799	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	162,359,068 円　　　　（　 515,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	214.35	ＲＣ5	729.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	88 ％	400 ％	384 ％	315 ㎡	10.4 m x 29.4 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３～５階：各階４２㎡程度の住戸２戸（計６戸）を想定した。

⑦有効率　 74.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.85	80.0	135.12	5,294	715,325	6.0	4,291,950
							1.0	715,325
2～ 2	事務所	204.06	74.4	151.92	3,823	580,790	4.0	2,323,160
							1.0	580,790
3～ 3	居宅	118.73	71.0	84.32	2,941	247,985	2.0	495,970
							1.0	247,985
4～ 4	居宅	118.73	71.0	84.32	3,000	252,960	2.0	505,920
							1.0	252,960
5～ 5	居宅	118.73	71.0	84.32	3,059	257,935	2.0	515,870
							1.0	257,935

計		729.10	74.1	540.00		2,054,995		8,132,870
								2,054,995

⑨年額支払賃料	2,054,995 円　×　12ヶ月　＝　 24,659,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,659,940 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,046,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,613,165 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,132,870 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,054,995 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 640,706 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,328,449 円　　　　（　 74,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３５３３１　　　　-3615	3,182 ( 3,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,941 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１０３５３３１　　　　-3616	2,871 ( 2,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,181
c	２２１０３５３３１　　　　-3617	2,692 ( 2,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,004

市川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	168,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,232,997 円	24,659,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,087,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,924,897 円　（　　　　　　 15,635 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 729.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,920,000 円（　　　　　 34,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,328,449 円
②総費用	4,924,897 円
③純収益　①－②	18,403,552 円
④建物等に帰属する純収益	10,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,483,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,143,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,359,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
市川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 5-2

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　瀬崎　敦子

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

655,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川１丁目９７２番３外｢市川１－２１－６｣				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (88,384)
	1:3	店舗兼住宅ＲＣ4F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	東10.9m市道	水道、ガス、下水	市川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

市川駅北東方

400m

法令

規制

商業
(88,384)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。新型コロナの新たな変異株に
より世界的な感染の収束が未だ見えておらず、今後の地価動向については不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市川市及び隣接市、東京都東部の商業地域である。需要者の中心は、法人又は個人投資家である。当該地
域はＪＲ総武線の快速停車駅である「市川」駅、京成本線「市川真間」駅から徒歩圏内の真間銀座通りに存する中層の
店舗付共同住宅が多い商業地域であるため土地の需要は比較的堅調である。周辺の取引が殆どなく、業種によって求め
られる画地条件等が異なるため中心価格帯を把握することは困難な状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅徒歩圏内の比較的通行量の多い商業地域に存し、同一需給圏内の広範囲の商業地の事例を多数収集、採
用することで実証的な比準価格が試算された。一方収益価格は、投資採算性に着目した価格で理論的であり現に賃貸借
の用に供されている不動産については有用性が高い反面、想定の要素があることも否定できない。本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[114.4]

[100.0]
100

652,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の緊急事態宣言解
除で景気は改善傾向だが、新型コロナの変異
株や原材料価格の上昇等により先行きは不透
明である。

最寄り駅徒歩圏内、真間銀座通りに面する商
業地域であり、特に大きな地域要因の変動は
ない。地価は上昇で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３８４２１ -24	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２２１０３９０１５ -1137	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,312)
c	２２１０３９０１５ -1169	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,324)
d	２２１０３５７６５ -2190	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.3m国道、中間画地		近商高度地区1種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 125.7]	720,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	721,000
b	(　 ) 635,232	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,314	100 [ 85.4]	749,782		750,000
c	(　 ) 540,625	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	551,978	100 [ 76.0]	726,287		726,000
d	(　 ) 387,612	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	396,527	100 [ 60.5]	655,417		655,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

市川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,351,544	5,200,386	18,151,158	12,025,000	6,126,158	（　0.9546） 5,848,030	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	132,909,773 円　　　　（　 422,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	214.35	ＲＣ5	729.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	88 ％	400 ％	384 ％	315 ㎡	10.4 m x 29.4 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～５階共同住宅（平均専有面積約４２㎡、各階２戸）

⑦有効率　 74.1 ％
の理由

共有部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.85	80.0	135.12	5,224	705,867	6.0	4,235,202
							1.0	705,867
2～ 2	事務所	204.06	74.4	151.92	3,881	589,602	3.0	1,768,806
							1.0	589,602
3～ 3	居宅	118.73	71.0	84.32	2,985	251,695	1.0	251,695
							1.0	251,695
4～ 4	居宅	118.73	71.0	84.32	3,015	254,225	1.0	254,225
							1.0	254,225
5～ 5	居宅	118.73	71.0	84.32	3,045	256,754	1.0	256,754
							1.0	256,754

計		729.10	74.1	540.00		2,058,143		6,766,682
								2,058,143

⑨年額支払賃料	2,058,143 円　×　12ヶ月　＝　 24,697,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,697,716 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,049,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,647,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,766,682 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,058,143 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 641,688 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,351,544 円　　　　（　 74,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３９０１５　　　　-3562	3,183 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	3,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,114 円/㎡　月額支払賃料（　 2,985 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２１０３９０１５　　　　-3563	2,685 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [101.0]	3,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,234,886 円	24,697,716　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,098,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,200,386 円　（　　　　　　 16,509 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 729.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,025,000 円（　　　　　 38,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,351,544 円
②総費用	5,200,386 円
③純収益　①－②	18,151,158 円
④建物等に帰属する純収益	12,025,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,126,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,848,030 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,909,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 422,000 円／㎡）