別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -50 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市柏井町１丁目１７８３番１４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 船橋法典 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 船橋市との市境付近に位置する空地等も残る戸建住宅地域で、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移する と思料する。今後の地価水準は、郊外部の需要の弱さを反映して、緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市北東部、船橋市北西部のＪＲ武蔵野線沿線及び総武線バス圏に属する住宅地域である。需要者は市 川市内及び隣接市域に居住する比較的若年層の一次取得層で、都心部への通勤者が大半を占める。総額選好性を重視す る需要者層が中心のため、近年では画地を細分化して建売分譲される傾向が強い。土地は標準画地規模で１５百万円前 後、小規模化した新築戸建物件は２５百万～３０百万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に、資産保有目的のアパートも散見される住宅地域である。行政的条件の制約並びに合理的 な賃貸市場が形成されていないことから、賃貸住宅の想定は採算面で非現実的なため、収益還元法は適用を断念した。 自用目的の取引が支配的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した信頼性のあ る取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [185.4] [102.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、取引件数は微減、建築着工は増加傾向 。不動産市況は、市内中心部の堅調さが、バ ス圏にも広がりつつある。郊外部は依然とし て弱含み。 最寄駅からやや遠く、生活利便性や環境条件 も見劣りする住宅地域のため、需要は弱含ん でおり、地価は小幅下落で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％