別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -36 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　高城　直樹   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市北方町４丁目１９５８番９ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西7m市道 水道、ガス 船橋法典 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ市道 交通 施設 船橋法典駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であるが、大規模開発も見られず当分の間は現在の住環境を維持する と予測する。今後の地価は総額重視の傾向を強めながら、横ばい乃至若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市及び船橋市内にあって、ＪＲ武蔵野線の各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は画 地規模がやや大きいことから、一次的には開発業者、二次的には都心へ通勤する圏内、圏外の居住者である。最寄り駅 から都心へのアクセスは比較的良好であるが、駅前の商業性等生活利便性にやや劣っている。市場で中心となる価格帯 は標準画地規模の土地で２３～２７百万円程度、新築戸建住宅は規模を小さくして総額２５～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、法令上の規制及び経済合理性の面からアパート等の賃貸 住宅の想定は現実的でないことから、収益還元法は非適用とした。一方、対象標準地は居住の快適性を重視する低層の 住宅地域にあり、市場において実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従 って当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [145.9] [102.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の地価は新型コロナウイルス感染 症拡大後も生活利便性等の優る地域はやや上 昇傾向、劣る地域は横這い乃至弱含み傾向と なった。 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で あり、最寄駅迄はほぼ徒歩圏内であるが、生 活利便性にやや劣ること等から地価はほぼ横 這いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％