別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -34 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市八幡４丁目７０２番４外 ｢八幡４－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 272   (          6)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い閑 静な既成住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 本八幡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 本八幡駅北東方 870m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件はやや狭隘な反面、閑静な住宅地域として熟成しており、現在の標準的使用を中心に安定的に推移する と思料する。今後の地価水準は、根強い需要からやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線、京成本線の各駅からほぼ徒歩圏内の住宅地域。需要者は高所得の勤労者や個人事 業主、企業役員等の富裕層が中心。一部街路条件の劣る地域もあるが、閑静な住環境と最寄駅への接近性等から高級住 宅地として認知されており、供給が少ない一方で常に根強い需要がある。土地は１５０㎡程度の新規分譲地で５０００ 万円前後、２００㎡以上の中古住宅敷地で７０００万円～９０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は容積率８０％に指定された中規模の戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成さ れておらず、貸家等の想定も非現実的なため収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が支配的な居住の快適性を重 視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性のある取引事例より求 めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    367,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [102.0] 100 [105.8] [101.0] 100 360,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    349,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 供給が少ない人気エリアであり、堅調な価格 推移が続いている。低金利下で買替え需要等 も表面化しており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.8 交通・接近　　　  -2.3 環境　　　　　　  -5.2 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％