別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -29 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小出　聡子   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市鬼高２丁目１４０２番１外 ｢鬼高２－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 下総中山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 下総中山駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ最寄駅から概ね徒歩圏内の一般住宅を中心とする住宅地域で地域要因に特段の変更はない。当面は現状のま ま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市及び船橋市内のＪＲ中央・総武線沿線の住宅地域である。需要者は、東京都心通勤者及び沿線市 内通勤者が中心である。一般住宅とアパート等の建ち並ぶ住宅地域で、下総中山駅からやや離れているがＪＲ各駅を最 寄とする住宅地域は人気が高く需要は根強いものの供給はやや限定的である。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模 で３０百万円前後、中古住宅の取引が中心で新築戸建住宅の取引は少ないが、新築戸建住宅は４０～５０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少な い。さらに共同住宅としては画地規模も小さく規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性及び利便性を重 視する住宅地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -54                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    313,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [125.2] [103.0] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症により、市内の住宅需要は 増加しており、低金利等の影響からも不動産 市場は比較的順調な動きが見られている。 ＪＲ最寄駅から概ね徒歩圏内に位置する住宅 地域で需給とも良好であり地価は上昇傾向で 推移している。特別な地域要因の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.6 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -0.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％