別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -24 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福崎　隆一   TEL.

鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市東菅野３丁目６９７番８外 ｢東菅野３－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 本八幡駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ総武線沿線の一般住宅にアパート等が混在する住宅地域。今後も現況の利用状況が維持されると予測する。 住宅地の需要は堅調、当面の間、緩やかな地価上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内、ＪＲ総武線、本八幡駅及び市川駅を最寄駅する住宅地域。需要者は３０歳～４０歳代の都内通 勤者が多く、市外からの転入者も見受けられる。概ね閑静な住宅地域であり、需要は堅調で、緩やかな地価の上昇傾向 が続いている。中心的価格帯は土地のみで３０００万円台～５０００万円台程度、新築の戸建住宅で４０００万円～７ ０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性のある取引事例に基づいたもので実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、鉄道駅からや や遠いうえ第一種低層住居専用地域に所在しており、地価水準に見合った賃貸収入を得られないことは明らかである。 対象標準地の規模、形状から主たる需要者は自己使用の戸建住宅取得者と考えられるため収益還元法は適用しない。代 表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    367,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [102.0] 100 [130.5] [104.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    293,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会全般的な景気動向により環境、利便性に 優れた住宅地域は地価上昇が継続、これらが 劣る地域は横ばいないし下落と２極化が顕著 になっている。 ＪＲ本八幡駅勢圏の住宅地域。比較的に居住 環境の良好な地域で需要は堅調。コロナ禍に あるものの緩やかな地価の上昇傾向が続いて いる。 個別的要因の変動はない。個別的要因に対す る選好性の大きな変化も認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.8 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％