別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -23 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市下貝塚２丁目４５９番１８外 ｢下貝塚２－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス 本八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 本八幡駅北東方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市内のＪＲ総武線からバス圏又は北総線、ＪＲ武蔵野線から徒歩可能圏に存する住宅地域。需要者は 、東京都内に通勤する１次取得者が大半を占める。総額を抑えた分譲住宅の供給が多いが、１次取得者を中心とした需 要は比較的安定している。土地は画地面積１２０㎡～１６０㎡、１，０００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物 件は２，０００万円～３，０００万円台程度の物件が需要の中心を占め、４，０００万円を超えると動きが鈍くなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引につ いては、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、収益価格を求めず、市場性を反映した価格である取引事例 比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [180.0] [104.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 最寄駅から距離があり、住環境が劣るため、 市内ではあまり人気のない住宅地域であるこ とから、地価は横ばいで推移している。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +70.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％