別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -17 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市堀之内３丁目１１１番１ ｢堀之内３－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 風致地区 地区計画等 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅と共 同住宅が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北国分 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.1 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北国分駅南西方 420m 法令 規制 ２低専 (60,200) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、周辺には空地や駐車場も目立つ地域であり、今後は住宅地として成熟してい くものと予測される。地価は横ばいから微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市川市北西部の北総線沿線の住宅地域である。需要者は都心または市川市及び隣接市へ通勤する３０～４ ０代の一次取得者層である。北総線沿線の住宅地の需要はやや弱いが、対象不動産は最寄駅から徒歩圏内であること及 び区画整然とした住環境から需要は比較的堅調である。土地は１７０㎡程度で３，０００万円程度、小規模な戸建分譲 の土地建物で４，０００～５，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的の取引が多く居住の快適性や利便性が重視され る。賃貸物件は収益性が低いことから投資目的とした不動産の需要はほぼ見込めないため、収益還元法は適用しない。 したがって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重 視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [ 93.4] [103.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。 北国分駅から徒歩圏の住宅地域であり、大き な地域要因の変動はなく、地価は微増傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　  +1.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％