別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市国府台５丁目３６８番６ ｢国府台５－４－１３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 市川 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 市川駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした成熟した住宅地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま 推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川市内北西部の地域でＪＲ総武線沿線からのバス圏、北総線沿線を最寄りとする住宅地域である。区 画整然とした住宅地で住環境も良好である。交通利便性が劣るものの、昨今の戸建て需要増による供給不足により価格 は上昇基調にある。土地の小規模分割化も進んでいる。需要者は、市川市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心的 である。需要の中心となる価格帯は、一般住宅用土地で１７５㎡程度で２，７００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、第一種低層住居専用地域に指定されており、戸建住宅を核とした成熟した住宅地域であり、標 準地の規模等から、地域の一般的な賃貸用共同住宅の想定は、採算性の面より現実的ではないと判断し、収益価格は試 算しなかった。本件では、同一需給圏内の類似地域において信頼性ある多数の取引事例を得られており、以上のことか ら、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [145.0] [103.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は不透明感はあるものの、 各種政策、低金利の支えもあり住宅需要は堅 調な状況にあり、地価は概ね横ばいから上昇 基調にある。 ＪＲ総武線バス圏、北総線最寄りの閑静な住 宅地域である。整然とした住宅地であり、地 価は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +7.9 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％