別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -10 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市東菅野４丁目８９９番２８ ｢東菅野４－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 本八幡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 本八幡駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和３０年代に造成分譲した熟成した戸建住宅地域で、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総武線本八幡駅徒歩利用限界圏の古くからの小規模住宅地である。バス便により本八幡駅を利用する者 も多く接近性は劣る。宅地開発から５０年以上経過し地域住民の高齢化が進んでいる。需要者は市川市を中心に隣接市 及び東京都内に居住する一次取得者層が中心である。需要は安定的で、土地価格総額で２５００～３０００万円、建物 付きで４０００～４５００万円（新築）から２５００～３０００万円（中古）前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性、第１種低層住宅地域等の公法規制から、経 済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は非適用とした。そこで評価にあたっては取引事例比 較法を適用する。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるため、比準価格は実証的 で説得力の高いと考える。さらに代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [ 90.9] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 度重なる新型コロナの感染拡大により国内経 済は停滞しているが、超低金利政策の継続に よる余剰資金が不動産投資に回り土地価格を 支えている。 住民の高齢化は進んでおり売り圧力は強いが 、新規に住宅を求める若年層も多く割安感の ある当地域の建売住宅について一定程度の需 要は認められる。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％