鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３４６３６ -1741	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２２１０３４２２６ -1005	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,168)
c	２２１０３４６３６ -2408	市川市		更地	（　）	ほぼ台形	南4.5m私道、西4.5m、準角地		１住居高度地区2種 (60,180)
d	２２１０３９２４４ -1438	市川市		更地	（　）	不整形	西2.8m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
e	２２１０３９４３７ -427	市川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.6m私道、北西3.6m、角地		１住居高度地区1種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 472,082	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	396,873	100 [ 99.0]	400,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 331,213	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,856	100 [ 110.0]	301,687		314,000
c	(　 ) 414,930	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 117.8]	357,164	100 [ 115.0]	310,577		323,000
d	(　 ) 148,052	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 56.7]	263,987	100 [ 89.2]	295,950		308,000
e	(　 ) 345,577	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 137.8]	255,296	100 [ 83.3]	306,478		319,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -42.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +40.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,357,061	760,468	3,596,593	2,133,410	1,463,183	（　0.9724） 1,422,799	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,036,714 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで各階２戸、各戸専有面積約４４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	88.00	100.0	88.00	2,130	187,440	2.0	374,880
							1.0	187,440
2～	居宅	88.00	100.0	88.00	2,180	191,840	2.0	383,680
							1.0	191,840
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		379,280		758,560
								379,280

⑨年額支払賃料	379,280 円　×　12ヶ月　＝　 4,551,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,551,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,173,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	758,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 176,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,357,061 円　　　　（　 25,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３４６３６　　　　-3855	2,651 ( 2,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	2,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,276 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３４６３６　　　　-3856	2,458 ( 2,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,534
c	２２１０３４６３６　　　　-3857	2,241 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	2,106

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,568 円	4,551,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,468 円　（　　　　　　 4,527 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,133,410 円（　　　　　 12,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,357,061 円
②総費用	760,468 円
③純収益　①－②	3,596,593 円
④建物等に帰属する純収益	2,133,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,463,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,422,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,036,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
市川 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市川 -7

千葉県

千葉第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　昇

TEL.

鑑定評価額

52,900,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市川市市川南４丁目２１０２番１｢市川南４－１０－２｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	共同住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	市川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

市川駅南西方

800m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅から徒歩圏内に位置し、低層住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で、当面は現状を維持していくもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央総武線沿線で市川市内の住宅地域である。需要者は主に同一市内の居住者であるが、周辺市域か
らの転入も見られる。鉄道駅から徒歩圏内にあり駅周辺の利便施設も容易に利用でき、都心への接近性も優る。近隣地
域等では大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあって需給の状態は比較的安定的に推移している。市場
での中心価格帯は標準的画地規模で土地は５０百万円台前半、新築戸建物件は総額で７０百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には共同住宅も見られるが、資産運用や節税の目的等での物件が多く収益を目的とした賃貸物件取引は少ない
。そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、
比準価格は不動産市場で実際に取引された事例から求められたもので、実証的かつ説得力のある価格と言える。そこで
代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を採用し収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川 -54 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[101.0]

100
[107.2]

[104.0]
100

317,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心へのアクセスに優れ、駅周辺でのマンシ
ョン建設や郊外の宅地開発等が行われてきた
が、人口、世帯数ともにこの一年間は横ばい
で推移している。

最寄り駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり
、利便性の向上や、居住環境の良化等の格別
の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

市川 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０３４２２６ -1005	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,168)
b	２２１０３５８２５ -1849	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
c	２２１０３５８２５ -1852	市川市		建付地	（　）	不整形	南西4.5m私道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０３４２２６ -1032	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東4m、角地		１中専高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,213	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	331,856	100 [ 109.1]	304,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 344,452	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 127.2]	273,504	100 [ 90.3]	302,884		315,000
c	(　 ) 253,904	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	273,561	100 [ 90.2]	303,283		315,000
d	(　 ) 262,500	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	263,272	100 [ 87.1]	302,264		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

市川 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,301,461	745,464	3,555,997	2,072,840	1,483,157	（　0.9724） 1,442,222	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,433,102 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市川 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	9.9 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建てで、各階２戸（各４４㎡程度）で計４戸の賃貸住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等の共用部分を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	2,105	185,240	2.0	370,480
							1.0	185,240
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	2,150	189,200	2.0	378,400
							1.0	189,200
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		374,440		748,880
								374,440

⑨年額支払賃料	374,440 円　×　12ヶ月　＝　 4,493,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,493,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,120,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,301,461 円　　　　（　 25,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０３９６３３　　　　-3307	2,458 ( 2,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [ 97.0]	2,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,255 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１０３９０３９　　　　-3451	1,705 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	2,248
c	２２１０３５７６５　　　　-4079	2,132 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	2,256

市川 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	30,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	224,664 円	4,493,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 745,464 円　（　　　　　　 4,437 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,072,840 円（　　　　　 12,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,301,461 円
②総費用	745,464 円
③純収益　①－②	3,555,997 円
④建物等に帰属する純収益	2,072,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,483,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,442,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,433,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）