別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 市川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川 -5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市川市大野町１丁目４４３番１１ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い起伏のある住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス 市川大野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 市川大野駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が連続する起伏の多い住宅地であり、当分の間現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武蔵野線市川大野駅徒歩利用圏の古くからの小規模住宅地である。バス便により本八幡駅を利用する者 も多く中心市街地への接近性は劣る。宅地開発から４０年以上経過し地域住民の高齢化が進んでいる。需要者は市川市 を中心に隣接市及び東京都内に居住する一次取得者層が中心である。需要は安定的で、土地価格は㎡当たり１２０，０ ００円前後、新築建売住宅で３５００万円前後、中古住宅で１５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模アパート等は少数所在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心であり収益価 格は求められない。評価にあたっては取引事例比較法を適用し、そこで同一需給圏内の比較的時点の新しい住宅地の取 引事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重 視し、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [137.2] [102.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 度重なる新型コロナの感染拡大により国内経 済は停滞しているが、超低金利政策の継続に よる余剰資金が不動産投資に回り土地価格を 支えている。 住民の高齢化は進んでおり売り圧力は強いが 、新規に住宅を求める若年層も多く割安感の ある当地域の建売住宅について一定程度の需 要は認められる。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％